Симферопольское ш., 52 км от МКАД
Лесовод-2 СНТ, Чехов гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот.
Цена 4 тыс. ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 04.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 2276 раз).
Рейтинг 86/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈426 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 638,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 10 в 10 км, 38 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈3 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,96 млн / целевая ≈8,07 млн / пессимист. ≈7,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,17 млн ₽, маржа 72 %, ROI 258 %.
⚠ ROI 258 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чехов ≈1,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №16473
Рейтинг 86/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 15.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 425 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 638,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 554 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | 18 сот. | 6 200 000 | 344 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 5 150 000 | 515 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 4 525 000 | 452 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 13,2 сот. | 14 000 000 | 1 060 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 7,5 сот. | 8 000 000 | 1 066 667 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 25 сот. | 11 600 000 | 464 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 11,7 сот. | 4 400 000 | 376 068 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Офицерский пос. | 10 сот. | 5 900 000 | 590 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 5,3 сот. | 5 000 000 | 943 396 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 368 / 91 056 / 128 283 |
| цена объекта | 4 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 3 400 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 963 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 515 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 067 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 170 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 166 600 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 258 % |
| пояснение расчета | ROI 258 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 258 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Венюково СНТ да: «с/у» + «под ключ» | 100 м² | 6 сот. | 9 358 000 | 93 580 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Люторецкое д. да: «ванная» + «меблировка» | 100 м² | 6 сот. | 12 700 000 | 127 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Чепелево д. да: «санузле» + «теплый пол» | 96 м² | 6 сот. | 8 499 000 | 88 531 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Покров д. да: «ванная» + «теплым полом» | 100,9 м² | 6,4 сот. | 6 500 000 | 64 420 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Венюково д. да: «санузел» + «меблирован» | 99 м² | 6 сот. | 12 700 000 | 128 283 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | да: «ванная» + «теплые полы» | 98 м² | 6 сот. | 10 500 000 | 107 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Аксенчиково д. да: «ванная» + «теплым полом» | 100,9 м² | 6,4 сот. | 6 500 000 | 64 420 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Долгий Луг СНТ да: «санузел» + «отделке» | 100 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | да: «санузел» + «отделке» | 95 м² | 6 сот. | 3 645 000 | 38 368 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Земляничное ТСН да: «санузел» + «отделка» | 104 м² | 6,6 сот. | 10 999 900 | 105 768 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 4 000 (−3 896 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 4 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
капитальный дом в СНТ Лесовод1 в 2 км от Чехова МО через лес по асфальту от станции