Новорязанское ш., 92 км от МКАД
Комлево д., Коломенский гор. округ
Дом 110 м², участок 15 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 534 тыс. → дом ≈2,67 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 16 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,64 млн / целевая ≈5,08 млн / пессимист. ≈4,51 млн → от пессимистичной прибыль −205 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −4 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Щурово ≈17 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1647
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 534 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 666 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 236 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Комлево д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сурино д. | 13,2 сот. | 500 000 | 37 879 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сурино д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Русилово СНТ | 7,6 сот. | 300 000 | 39 474 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Макшеево с. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Зарудня д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Макшеево с. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Макшеево с. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Зарудня д. | 23 сот. | 2 130 000 | 92 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Зарудня д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 000 / 49 180 / 100 962 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 644 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 362 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 080 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 515 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -205 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Зарудня д. | 104 м² | 9 сот. | 10 500 000 | 100 962 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Подосинки д. | 98 м² | 16 сот. | 3 600 000 | 36 735 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Зарудня д. | 130 м² | 11,3 сот. | 10 800 000 | 83 077 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Бочнево д. | 122 м² | 22,5 сот. | 6 000 000 | 49 180 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Рейд СНТ | 105 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 80 952 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Козино д. | 100 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 16 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Октябрьское с. | 96 м² | 17,8 сот. | 3 100 000 | 32 292 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Раменки с. | 83,5 м² | 15 сот. | 4 300 000 | 51 497 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Починки-2 СНТ | 142 м² | 10 сот. | 5 800 000 | 40 845 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в деревне Комлево Коломенского района. Дом расположен в тихой и уединённой деревне с минимумом соседей идеально для тех, кто ценит спокойный отдых вдали от шума дорог. О самой деревне Комлево: Это крошечное поселение (постоянных жителей всего 3 человека по данным переписи), фактически слившееся с соседней деревней Сурино. Месторасположение: находится примерно в 110 км от Москвы и в 25 км от исторического центра Коломны. Расположена на реке Щелинка вблизи поймы реки Оки, что дарит невероятные виды и чистый воздух. Инфраструктура: Туристической инфраструктуры здесь нет, это дикая природа и настоящая деревенская тишина. Своя машина обязательна. Про дом и участок: Жилой дом: 110 кв. М из бруса. Полностью готов к проживанию (въезжайте хоть завтра). Электричество есть, отопление печное (печь в отличном состоянии). Участок: 15 соток, ровный, ухоженный. Постройки: Отдельная баня, хозпостройки. Звоните, оперативно организую просмотр! С уважением, Сергей Холомкин Ваш надежный проводник в мире недвижимости.