Варшавское ш., 27 км от МКАД
Никулино д., Подольск гор. округ
Дом 46 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 02.02.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 65 %
Земля ≈406 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 2,03 млн → дом ≈1,22 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,49 млн / целевая ≈3,14 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль −790 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. Вяткино ≈6,1 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16467
Рейтинг 33/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 39 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.2 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 406 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 2 031 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 219 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никулино д. | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лучинское СМП-869 СНТ | 6,6 сот. | 3 800 000 | 575 758 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Бор СНТ | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Радуга СНТ | 5 сот. | 3 250 000 | 650 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Радуга СНТ | 4,8 сот. | 3 700 000 | 770 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Никулино СНТ | 6 сот. | 2 399 000 | 399 833 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Никулино СНТ | 5,4 сот. | 2 800 000 | 518 519 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Никулино д. | 14,5 сот. | 5 500 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Никулино д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Никулино д. | 8 сот. | 4 147 000 | 518 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 73 375 / 120 370 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 490 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 316 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 141 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 792 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -790 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Никулино д. | 48 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Бор СНТ | 50,5 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 59 406 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Василек СНТ | 48,9 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 85 890 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Петрица СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 2-Толбино СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Ромашка СНТ | 49,7 м² | 5,9 сот. | 5 250 000 | 105 634 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Мостовик СНТ | 50,2 м² | 7,2 сот. | 5 900 000 | 117 530 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Динамо СНТ | 50 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лесник СНТ | 54 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 120 370 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Заря СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.02.2026 | 3 450 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 3 250 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 549916. Дача на участке 5 соток, по факту 7 соток. На участке дом, бытовка, беседка, уличный туалет. Участок прямоугольный, правильной формы. Дом два этажа. На первом этаже кухня, комната, санузел. На втором этаже просторная кладовка, можно использовать по свободному назначению. Вода-колодец. Трубы проложены на глубине более 1,5 метра, что позволяет пользоваться водой в любое время года, вода не замерзает, даже в сильные морозы. Электрический бойлер, вода горячая всегда, без отключения. На кухне электрическая плита. Отопление электричеством.Септик. Парковочное место. Территория СНТ огорожена и закрыта. Дорога асфальт, остановка общественного транспорта, магазины, аптека, детский сад, школа.