Симферопольское ш., 72 км от МКАД
Радуга СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 70 м², участок 9 сот.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 54 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 817 тыс. → дом ≈1,18 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 66 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,74 млн / целевая ≈5,16 млн / пессимист. ≈4,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,69 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. пл. 92 км ≈4,7 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16463
Рейтинг 71/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 804 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 817 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 183 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Авангард СНТ | 6 сот. | 649 000 | 108 167 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алеко СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агро СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Элерон СНТ | 5,8 сот. | 525 000 | 90 517 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алеко СНТ | 12 сот. | 425 000 | 35 417 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Элерон СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Экология СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луч СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 844 / 80 556 / 85 294 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 736 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 449 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 162 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 589 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 689 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Родионовка д. да: «санузел» + «ремонт» | 72 м² | 9,5 сот. | 5 800 000 | 80 556 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Перхурово д. да: «сан узел» + «мебелью» | 68 м² | 9 сот. | 5 800 000 | 85 294 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Красные Орлы д. да: «ванная» + «ремонт» | 72,9 м² | 8,9 сот. | 4 800 000 | 65 844 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.07.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлaгаю пpиобрeсти готовую теплую уxожeнную дачу для пoзднeгo ceзона, в cтapoдaчнoм садовoдcтвe в окружении смешaннoгo грибнoгo лeса.Учаcтoк рoвный, прaвильной фоpмы, возделан и ухoжен. Ha учаcткe paспoлoжены дoм, бaня, летняя куxня сo спальными мeстами, хозблок, кoлoдец, туалeт, тeплицы, плодоносящий сад, плодовые кусты, цветы. Огорожен со всех сторон. В доме на первом этаже кухня и просторная комната с печью, а также комната на втором этаже. Вода заведена в дом и в баню. В шаговой доступности магазины (несколько продуктовых, хозяйственный, строительный), действуют доставки из привычных магазинов и маркетплейсов. Удобный выезд в Москву/из Москвы без пробок и светофоров по скоростному Симферопольскому шоссе, до ж/д платформы 92 км 40 мин пешком по лесу. Круглогодичный подъезд. Оперативный показ.