Симферопольское ш., 24 км от МКАД
Берёзка-7 СНТ, Подольск гор. округ
Дом 40 м², участок 5,5 сот., дерево, 2006 год.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 09.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 85/100 · уверенность 66 %
Земля рядом ≈507 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 77 тыс.–221 тыс. ₽/м², медиана 126 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,39 млн / целевая ≈4,86 млн / пессимист. ≈4,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,25 млн ₽, маржа 52 %, ROI 110 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Весенняя ≈1,7 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈21 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16462
Рейтинг 85/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 74 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 506 849 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 788 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Березка СНТ | 12 сот. | 7 000 000 | 583 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 7,3 сот. | 3 850 000 | 527 397 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 4 сот. | 3 650 000 | 912 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8 сот. | 4 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Заря СНТ | 4,5 сот. | 4 900 000 | 1 088 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | № 8 СНТ | 7,4 сот. | 1 750 000 | 236 486 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сосновый Бор пос. | 7 сот. | 4 100 000 | 585 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коледино СНТ | 6 сот. | 3 300 000 | 550 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоколедино д. | 8 сот. | 4 400 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоколедино д. | 9 сот. | 4 380 000 | 486 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 434 / 125 995 / 220 988 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 394 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 124 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 855 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 315 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 255 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 110 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | №25 ПХМЗ СНТ | 40,5 м² | 6,7 сот. | 8 950 000 | 220 988 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Поляна СНТ | 38,3 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 150 131 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 42 м² | 7 сот. | 12 500 000 | 297 619 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | 37,7 м² | 5,3 сот. | 4 750 000 | 125 995 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | № 7 Дубки СНТ | 45,8 м² | 6,5 сот. | 4 200 000 | 91 703 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | ПЭМЗ-1 СНТ | 45,2 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 77 434 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Коммунальник СНТ | 38,5 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 140 260 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Александровка пос. | 44 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 181 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Берёзка-7 СНТ | 30,6 м² | 5,3 сот. | 3 800 000 | 124 183 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Флора СНТ | 46 м² | 5,3 сот. | 5 750 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Дача в Климовске! станция Гривно. Дачный домик под сенью яблонь, лучшее место для отдыха, 20 мин от МКАД, фактически 6 соток 55.356361, 37.564180 точка на Яндекс карте