Симферопольское ш., 96 км от МКАД
Надежда СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 14,6 м², участок 8,5 сот., дерево.
Цена 700 тыс. ₽; цена не менялась с 07.08.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 54 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 756 тыс. → дом −56 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 188 тыс.–199 тыс. ₽/м², медиана 199 тыс.
Ремонт ≈292 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,44 млн ₽, маржа 62 %, ROI 162 %.
⚠ ROI 162 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Приокская ≈2,1 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16461
Рейтинг 63/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 934 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 756 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −56 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 836 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Надежда СНТ | 6,1 сот. | 520 000 | 85 246 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Волково д. | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 5,8 сот. | 580 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Волково д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Волково д. | 23 сот. | 1 250 000 | 54 348 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Волково д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Волково д. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Волково д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Подмоклово д. | 4,5 сот. | 700 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Подмоклово д. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 14,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 292 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 188 235 / 199 333 / 199 333 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 909 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 764 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 618 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 327 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 440 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 162 % |
| пояснение расчета | ROI 162 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 162 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | 17 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 188 235 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | 15 м² | 4,5 сот. | 3 690 000 | 246 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.2 км | Веранда КП | 15 м² | 10,6 сот. | 2 990 000 | 199 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Веранда КП | 15 м² | 11 сот. | 2 990 000 | 199 333 | снято (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Мега СНТ | 18 м² | 12 сот. | 2 099 000 | 116 611 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Дача Серпуховский р-н, СНТ Надежда, 173, в шаговой доступности от ж/д станции Приокская (примерно 20 минут пешком). 20 км от г. Серпухов. Участок 8,49 соток огорожен профлистом и рабицей. На участке есть домик 14,6 кв.м, плодоносящие фруктовые деревья и ягодные кусты, круглосуточно летняя вода, есть электричество. Круглогодичный подъезд. Экологически чистый район. Участок граничит с лесом. Грибные и ягодные места. Отличное соседство. 700 тысяч рублей.