Симферопольское ш., 54 км от МКАД
Кузьмино-Фильчаково д., Чехов гор. округ
Дом 100 м², участок 7 сот., дерево, 2021 год.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 4,95 млн; первая цена 4,95 млн ₽ от 22.12.2025.
Рейтинг 81/100 · уверенность 84 %
Земля ≈178 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,24 млн → дом ≈1,86 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 64 тыс.–134 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,57 млн / целевая ≈7,71 млн / пессимист. ≈6,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,32 млн ₽, маржа 34 %, ROI 51 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Чехов ≈3,3 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №16460
Рейтинг 81/100 · уверенность 84 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 678 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 244 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 856 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 560 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 6,3 сот. | 982 800 | 156 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 7,3 сот. | 1 378 040 | 188 773 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 9,2 сот. | 1 740 000 | 189 130 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 50 сот. | 13 500 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Люторка СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоселки с. | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 420 / 81 019 / 134 228 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 569 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 141 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 712 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 855 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 320 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 51 % |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Люторка СНТ да: «ванная» + «мебель» | 100 м² | 7 сот. | 3 100 000 | 31 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | да: «санузел» + «под ключ» | 99 м² | 7,2 сот. | 13 288 600 | 134 228 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | да: «ванной» + «ремонт» | 102 м² | 7 сот. | 8 190 000 | 80 294 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Баранцево д. да: «с/у» + «ламинат» | 99 м² | 7 сот. | 10 500 000 | 106 061 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Святая Гора ДНТ да: «санузла» + «под ключ» | 100 м² | 7 сот. | 10 300 000 | 103 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Угодья у леса НП да: «ванная» + «теплый пол» | 104 м² | 7 сот. | 9 000 000 | 86 538 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Аксенчиково д. да: «ванная» + «теплым полом» | 100,9 м² | 6,4 сот. | 6 500 000 | 64 420 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Швейцарская Долина КП да: «с/у» + «отделкой» | 108 м² | 7,4 сот. | 8 750 000 | 81 019 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Сокольниково д. да: «ванная» + «мебелью» | 110 м² | 7 сот. | 8 599 000 | 78 173 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Лужки СНТ да: «санузел» + «мебель» | 90 м² | 7 сот. | 6 950 000 | 77 222 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.12.2025 | 4 950 000 | история площадки |
| 06.02.2026 | 4 949 000 (−1 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 3 900 000 (−1 049 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 3 801 000 (+1 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 3 700 000 (−101 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 300 000 (−400 000) | история площадки |
| 01.08.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный двухэтажный бревенчатый дом в живописном СНТ, всего в 10 минутах от ж/д станции Чехов и 5 минутах от Симферопольского шоссе. Асфальтированный подъезд, газ по границе участка, все коммуникации разведены. Участок 7 соток с плодоносящим садом