Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Прибрежный Парк КП, Коломенский гор. округ
Дом 100 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 60 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 425 тыс. → дом ≈3,08 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 71 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,45 млн / целевая ≈7,61 млн / пессимист. ≈6,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,89 млн ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: баня.
До ст. Шкинь ≈4 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1646
Рейтинг 54/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 77 % | 33 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 425 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 075 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Федосьино с. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Федосьино с. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Федосьино с. | 18 сот. | 950 000 | 52 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Федосьино с. | 22 сот. | 760 000 | 34 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Федосьино с. | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Федосьино с. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Федосьино с. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Федосьино с. | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Федосьино с. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Федосьино с. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 226 / 82 524 / 128 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 450 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 028 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 605 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 760 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 885 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Борисовское д. да: «санузле» + «отделку» | 100 м² | 10 сот. | 11 500 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Борисовское д. да: «санузла» + «отделка» | 100 м² | 10 сот. | 12 800 000 | 128 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Шеметово с. да: «ванные» + «ремонт» | 100 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 75 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Блокадник СНТ да: «санузел» + «теплым полом» | 103 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 82 524 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Лукерьино с. да: «ванные» + «отделки» | 106 м² | 10 сот. | 7 550 000 | 71 226 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам каркасный дом 100 м2 в закрытом посёлке с идеальным участком 10 соток. Ищете проект для себя? Хотите создать дом своей мечты с нуля, но без сложного строительства "коробки"? У нас есть отличная основа! Продаётся недостроенный одноэтажный каркасный дом на ленточном фундаменте в престижном закрытом посёлке "Прибрежный парк" недалеко от Коломны. Суть предложения: Дом-основа: Каркасный дом 90 кв. М., рассчитанный на круглогодичное проживание. Готовы: надежный ленточный фундамент, стены, крыша, окна и входная дверь. Что нужно сделать: Требуется внутреннее утепление и финишная отделка "под ключ" (коммуникации, стяжка, внутренние перегородки, чистовая отделка). Это ваш шанс спланировать все инженерные системы и интерьеры с нуля под свой вкус и бюджет! Участок готов для жизни! 10 соток с отличной готовой инфраструктурой: Гостевой домик 4х4 м. можно жить во время отделки основного дома или использовать как баню/мастерскую. Капитальная беседка место для отдыха уже есть. Детская игровая площадка дети счастливы с первого дня. Электричество: подключено 15 квт. Газ по границе! Закрытый поселок охрана, своя территория, соседи-единомышленники. Отличная транспортная доступность: до Москвы: удобный выезд на трассу М-5 "Урал" (Новорязанское шоссе). До Мкад: около 100 км. На автомобиле дорога занимает примерно 1,5-2 часа. Ближайший крупный город Коломна с развитой инфраструктурой, магазинами, историческим центром в непосредственной близости. Почему это выгодно? Вы экономите время и силы на самом сложном: фундамент, коробка, крыша всё готово и сделано с соблюдением технологий. Полный контроль над бюджетом отделки. Вы сами выбираете материалы и подрядчиков, не переплачивая за "чужие" решения. Вы получаете готовый, благоустроенный участок с постройками, на котором можно жить и отдыхать сразу. Локация: Закрытый поселок у воды (отсылка к названию "Прибрежный парк") недалеко от исторической Коломны перспективное и спокойное место с хорошей транспортной связью со столицей. Не упустите шанс получить идеальный участок с готовой инфраструктурой и домом, который вы доведете до совершенства по своему проекту! Цена ниже рынка готовых домов. Звоните, чтобы обсудить детали конструкции и договориться на просмотр!