Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Дубки СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 32,9 м², участок 6 сот.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 890 тыс. → дом ≈2,46 млн ₽, 75 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈558 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,22 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −1,63 млн ₽, маржа −91 %, ROI −48 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Серпухов-Ветка ≈4,9 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16455
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 270 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 890 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 460 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 74 772 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Гавшино д. | 7 сот. | 1 515 000 | 216 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пущино д. | 6,8 сот. | 981 650 | 144 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вяземские дачи ДНП | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Вяземские дачи ДНП | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Текстильщик СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Вяземские дачи ДНП | 7 сот. | 1 120 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пущино д. | 7,2 сот. | 2 600 000 | 361 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Текстильщик СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Текстильщик СНТ | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Гавшино д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 558 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 471 / 65 191 / 110 000 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 224 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 113 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 002 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 779 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 626 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −91 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Новики д. | 35 м² | 7,6 сот. | 1 500 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пущино д. | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Юг СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 34,3 м² | 5,4 сот. | 2 400 000 | 69 971 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Нива СНТ | 32 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 60 938 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Бобровое СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Чернобылец СНТ | 30 м² | 8,5 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Славяне СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 82 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дракино СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Калугино-2 СНТ | 34 м² | 5 сот. | 900 000 | 26 471 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2025 | 3 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный домик. Под ипотеку не подойдет, под мат. Капитал не подойдет. Участок огороженный, ухоженный, есть парковочное место на участке, ворота распашные, подъезд к дому хороший, зимой дорогу чистят, территория снт огорожена, при въезде в снт ворота откатные (с пульта, с телефона). Первый этаж Терраса и большая комната, второй этаж свободная планировка. Вода летняя, душ летний, туалет на улице, теплица хорошая, хозблок, колодец, ухоженные грядки, есть плодовые деревья/кустарники. До остановки 10 минут на машине, до центра Серпухова 25 минут на машине. Показ по договоренности. Если надо узаконить дом под мат капитал или ипотеку, готовы сделать что надо, по внесению задатку.