Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Новая Деревня КП, Серпухов гор. округ
Дача 12 м², участок 9,1 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Земля ≈241 тыс. ₽/сот. × 9,1 сот. = 2,19 млн → дом −191 тыс. ₽, −16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 100 тыс.–390 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈140 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −484 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе.
До ст. пл. 92 км ≈5,1 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16452
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 175 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 5.4 |
| участок | 5 | 46 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 240 763 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 191 000 ₽ (9,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −191 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −15 917 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Новая Деревня КП | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новая Деревня КП | 15,2 сот. | 3 850 000 | 253 289 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новая Деревня КП | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая Деревня КП | 8,6 сот. | 2 220 000 | 258 140 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая Деревня КП | 15,2 сот. | 3 300 000 | 217 105 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая Деревня КП | 7,6 сот. | 1 800 000 | 236 842 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая Деревня КП | 7,6 сот. | 2 050 000 | 269 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая Деревня КП | 13,5 сот. | 3 500 000 | 259 259 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая Деревня КП | 9,9 сот. | 2 500 000 | 252 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая Деревня КП | 8 сот. | 2 220 000 | 277 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 113 333 / 390 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 695 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 610 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 526 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 356 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -484 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Факел СНТ | 12 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Пролетарский пос. | 15 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Коммунальник СНТ | 10 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 390 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок в коттеджном поселке Новая деревня. Участок ровный, со всех сторон установлен забор из профлиста, въездная группа отсыпана -откатные ворота с калиткой, небольшой хоз. Блок, свет 15 квт, вода центральная-на участке, газ по границе, интернет. Земли сельхоз назначения для дачного строительства. Дороги по поселку асфальтированы, зимой чистят, летом много ягод, заезд через шлагбаум, на территории- спортивная площадка, охрана, видео наблюдение. Рядом автобусная остановка, до деревни Васильевское 5 минут, до Серпухова-10 минут. Продажа собственником, оперативный показ.