Симферопольское ш., 40 км от МКАД
Степыгино-4 КП, Домодедово гор. округ
Дом 80 м², участок 7 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 53 %
Земля ≈163 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,14 млн → дом ≈2,36 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 59 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,61 млн / целевая ≈4,15 млн / пессимист. ≈3,69 млн → от пессимистичной прибыль −685 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Повадино ≈5,3 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16451
Рейтинг 29/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 284 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 143 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 357 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 462 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Степыгино д. | 6,5 сот. | 999 999 | 153 846 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Степыгино д. | 5 сот. | 970 000 | 194 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степыгино ИЖС КП | 5,1 сот. | 3 400 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степыгино д. | 8,3 сот. | 1 250 000 | 150 602 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степыгино д. | 6,7 сот. | 1 137 692 | 169 805 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степыгино ИЖС 2 КП | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степыгино ИЖС 2 КП | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степыгино ИЖС КП | 6,5 сот. | 1 960 000 | 301 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степыгино ИЖС КП | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степыгино д. | 14,8 сот. | 2 700 000 | 182 432 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 846 / 61 806 / 96 026 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 613 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 382 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 152 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 690 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -685 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Матчино д. да: «санузел» + «под ключ» | 78 м² | 7,5 сот. | 7 490 000 | 96 026 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Наладчик СНТ да: «санузле» + «отделка» | 72 м² | 6,8 сот. | 4 450 000 | 61 806 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ивушкино КП да: «санузел» + «отделка» | 78 м² | — | 4 590 000 | 58 846 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача для круглогодичного проживания со всеми удобствами. Дом каркасный, отопление электрическое, водоснабжение-скважина, установлены фильтры и греющий кабель, канализация-септик Оптима -3. Кадастровый номер 50:28:0110156:2723. Дом пока не регистрировали, при желании можем оформить, по времени это примерно месяц, и стоимость вырастет на сумму налога.