Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Пролетарский пос., Серпухов гор. округ
Дача 30 м², участок 4,7 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 4,7 сот. = 582 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 34 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,49 млн / целевая ≈2,24 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль −705 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, баня, газ.
До ст. пл. 92 км ≈5,6 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16450
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.2 |
| участок | 5 | 6 % | 0.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 820 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 582 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 118 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 70 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пролетарский пос. | 4,3 сот. | 600 000 | 139 535 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесное-1 СНТ | 4,4 сот. | 1 000 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пролетарский пос. | 15 сот. | 3 000 050 | 200 003 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пролетарский пос. | 8 сот. | 3 850 000 | 481 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пролетарский пос. | 6,4 сот. | 765 170 | 119 558 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пролетарский пос. | 6,6 сот. | 785 000 | 118 939 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пролетарский пос. | 7,6 сот. | 1 185 000 | 155 921 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пролетарский пос. | 12 сот. | 1 470 000 | 122 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пролетарский пос. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пролетарский пос. | 9 сот. | 1 150 000 | 127 778 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 77 778 / 116 216 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 488 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 364 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 239 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 990 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -705 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Рыжиково КП | 30 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 85 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Нива СНТ | 32 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 60 938 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ивушка СНТ | 36 м² | 4 сот. | 2 800 000 | 77 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Элерон СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 601 000 | 53 367 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Верхние Велеми д. | 37 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 116 216 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Шарапова Охота пос. | 34,6 м² | 6,1 сот. | 3 200 000 | 92 486 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Персей СНТ | 34,2 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 87 719 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Юг СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Пущино д. | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача. Участок 4,7 соток. На участке дом 30м. Кв., колодец, баня, сарай, сарай-дровник, теплицы, плодовые деревья и кусты. Элекричество заведено в дом, баню, сарай. Парковочное место отсыпано щебнем. Центральная вода сезонная, заведена в дом, баню и на улице. Дополнительно имеется колодец, для круглогодичного пользования. Выложены дорожки и площадка(идеально ровная под бассейн). Дом каркасный, утепление 100 мм, обшит имитацией бруса. В доме печь-камин, комфортно даже зимой. Изнутри дом обшит вагонкой. Все сделано очень аккуратно (строили для себя). Кухня, болонный газ, газовая плита всё остаётся. На заднем дворике построена баня4×2. В предбаннике находится электрической водонагреватель, ванная и небольшая летняя кухня с газовой плитой. Все остаётся. Также остаётся хороший запас дров. На участке построены 2 теплицы высокие(3м) усиленные из профиля 3×4 и 2×4, а также с деревянным каркасом 2×4. Сделаны грядки из плоского шифера, высокие удобренные перегонем. Установлен куб для поливной воды. Соседи приветливые взрослые и воспитанные. Дороги чистятся зимой всегда, проезд постоянный. В шаговой доступности магазины, школа, садик, поликлиника и остановка общественного транспорта (до Серпухова и Чехова). Документы готовы к продаже. Собственник.