Симферопольское ш., 66 км от МКАД
Родники СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 17.02.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 61 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 838 тыс. → дом ≈1,16 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 67 тыс.–134 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,34 млн / целевая ≈3,91 млн / пессимист. ≈3,48 млн → от пессимистичной прибыль ≈875 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 92 км ≈5,4 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16446
Рейтинг 59/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 67 % | 30.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 9.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 655 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 838 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 162 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 822 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Родники СНТ | 29 сот. | 4 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая д. | 15 сот. | 3 450 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая д. | 29 сот. | 4 000 000 | 137 931 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая д. | 14,5 сот. | 2 100 000 | 144 828 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая д. | 9,1 сот. | 2 200 000 | 241 758 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая д. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новая д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новая Деревня КП | 10,7 сот. | 2 560 000 | 239 252 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 93 052 / 134 146 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 344 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 127 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 910 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 475 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 875 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Московка д. | 48 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дружба-1 СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 42 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Судимля д. | 41 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 134 146 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Судимля д. | 50 м² | 8 сот. | 5 780 000 | 115 600 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 46,2 м² | 6 сот. | 4 299 000 | 93 052 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | Лисичкин очаг КП | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Лисичкин очаг КП | 48 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Паниково д. | 50 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 104 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Рыжиково СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дома Отдыха Авангард пос. | 42 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 130 952 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в живописном районе. Жилой дом с ухоженным участком. Подходит под ипотеку. Оперативный показ. Быстрый выход на сделку.