Симферопольское ш., 90 км от МКАД
Федотовка СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 57 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 261 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −758 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Александровка ≈15,6 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16444
Рейтинг 7/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 452 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 261 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 589 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 780 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Трухачево д. | 20,3 сот. | 755 000 | 37 192 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Трухачево д. | 8 сот. | 692 250 | 86 531 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Каргашино СНТ | 8,4 сот. | 380 000 | 45 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Трухачево д. | 28 сот. | 1 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Трухачево д. | 24 сот. | 1 400 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Трухачево д. | 21 сот. | 900 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Трухачево д. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Трухачево д. | 10 сот. | 389 000 | 38 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Трухачево д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Гусиная Поляна СНТ | 8,4 сот. | 400 000 | 47 619 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 400 / 42 500 / 70 000 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 144 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 037 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 930 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 715 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -757 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Автомобилист-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Калитино-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 270 000 | 25 400 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Вязищи СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 050 000 | 41 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Вязищи СНТ | 49 м² | 8 сот. | 2 880 000 | 58 776 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Биофизик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Якшино д. | 50 м² | 7,3 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Автомобилист-2 СНТ | 45 м² | 6,1 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Вязищи д. | 55 м² | 9 сот. | 1 950 000 | 35 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Ока СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Белок СНТ | 53,8 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 55 762 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная Баня -Дом площадью 50 м2 с косметическим ремонтом, построенный в 2016 году. Одноэтажное строение из экспериментальных материалов расположено на участке 6 соток в Снт. В доме две комнаты, оформленные в теплых тонах, что создает атмосферу уюта. Есть терраса или веранда для отдыха на свежем воздухе. На территории имеется баня, где можно расслабиться после трудового дня. Для удобства проживания предусмотрены колодец для водоснабжения и электричество. Санузел расположен на улице. Дом находится в транспортной доступности рядом остановка общественного транспорта. В шаговой доступности магазин, что обеспечивает комфортное проживание.