Симферопольское ш., 76 км от МКАД
Окские Дали СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 26 м², участок 7 сот., брус.
Цена 400 тыс. ₽, снижали с 600 тыс.; первая цена 600 тыс. ₽ от 23.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 55/100 · уверенность 47 %
Земля рядом ≈197 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 43 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈340 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,25 млн / целевая ≈1,12 млн / пессимист. ≈998 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈238 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Ока ≈2 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16442
Рейтинг 55/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 105 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 63 % | 31.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 196 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 377 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Окские Дали СНТ | 11,3 сот. | 2 500 000 | 221 239 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Окские Дали СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Окские Дали СНТ | 5,5 сот. | 1 400 000 | 254 545 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Окские Дали СНТ | 8 сот. | 2 650 000 | 331 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Окские Дали СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мирный пос. | 6 сот. | 1 140 000 | 190 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 5 сот. | 2 850 000 | 570 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 14,1 сот. | 1 500 000 | 106 383 | снят (цена объявления) 18.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 14 сот. | 4 100 000 | 292 857 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 10 сот. | 3 650 000 | 365 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 44 000 / 109 524 |
| цена объекта | 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 340 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 247 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 185 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 122 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 998 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 238 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Родник СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Надежда СНТ | 21 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 109 524 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Чернобылец СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 600 000 | история площадки |
| 26.08.2026 | 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно Продам летний домик в отличном состоянии. Самовывоз. Разобранный, пронумерованный для сборки. С окнами пластиковыми, с печкой, крыша. При сборки в таком виде как на фото. Без участка. Предложите свою цену. Небольшой торг.