Симферопольское ш., 70 км от МКАД
Химик СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., щитовой, 1972 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 21.11.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 65 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 664 тыс. → дом ≈1,84 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −1,31 млн ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Шарапова Охота ≈0,7 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16439
Рейтинг 16/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 664 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 836 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 1 320 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапова Охота пос. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шарапова Охота пос. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 778 / 43 000 / 62 222 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 146 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 039 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 931 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 717 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 308 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Шараповские сады СНТ | 50,8 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 39 173 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сигнал СНТ | 46,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 75 594 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дружба СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 37 778 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Заря СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 299 999 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Полянка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Шарапова Охота СТ | 51 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 39 216 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Луч-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 62 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Милягино СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дидяково д. | 45 м² | 6,1 сот. | 2 300 000 | 51 111 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Патриот СНТ | 38 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 57 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок в СНТ Химик. Стандартный 6 соток, 20х30м. Огорожен забором. На участке одна свежая постройка инструментальный сарай с санузлом. Остальным 30 и более лет: тёплый домик с печкой ещё два сарая, садовый типовой дом 5х6. Есть два колодца, которые надо чистить. Свет подведён. Участок для тех, кто хочет дом с хорошей транспортной доступностью. От МКАДА 65км, после открытия ЮВХ выезд из Москвы лучше. На электричке час, от станции пешком до 10 мин. Магазины, школа, почта есть. Населённый пункт без производств. Рядом мелкий лес. Пару прудов. Всё готово к строительству дома. Инструментальный сарай с санузлом 6х3 и верстаками. Домик для рабочих. На участке с садовым домом, строения под снос и под постройку дома. В СНТ часть соседей живёт круглый год. Ворота, охрана. Дороги чистят.