Симферопольское ш., 70 км от МКАД
Дружба СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 18 м², участок 12 сот.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 24.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,24 млн → дом ≈1,46 млн ₽, 81 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 87 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 152 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −711 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Шарапова Охота ≈1,2 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16437
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 238 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 462 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 81 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СНТ | 12,6 сот. | 1 600 000 | 126 984 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 7 сот. | 696 000 | 99 429 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шарапова Охота пос. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 1 320 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапова Охота пос. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 842 / 152 143 / 168 750 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 430 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 308 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 187 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 944 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -711 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Мега СНТ | 18 м² | 12 сот. | 2 099 000 | 116 611 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шараповские сады СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Гришенки д. | 16 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 168 750 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Гришенки д. | 16 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 168 750 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Пешково д. | 15 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Манушкино д. | 20 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 165 000 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рыжиково СНТ | 14 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 164 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Заповедный Берег - 2 КП | 19 м² | 7,3 сот. | 1 650 000 | 86 842 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Всходы д. | 20 м² | 9,9 сот. | 5 590 000 | 279 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Губернские Дачи ТСН | 18 м² | 7,7 сот. | 4 500 000 | 250 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 12 соток в пешей доступности от ж/д станции Шарапова охота в СНТ Дружба, кадастровый номер 50:32:0040111:125. На участке имеется старый дом, зарегистрирован как жилой и утепленная бытовка размером 6*3 комната и 3*2 закрытая веранда, колодец, свет 15 КВ. Пешком до ж/д станции Шарапова охота Курского направления 12 минут пешком. Удобный выезд на шоссе. В поселке магазины, школа, большая детская площадка. Один собственник, прямая продажа, без обременений.