Новорязанское ш., 78 км от МКАД
Заречный пос., Коломенский гор. округ
Дом 32,1 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 07.09.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 53 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 412 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 17 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈342 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,68 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: септик; свет — есть; в описании: печь, скважина.
До ст. Поселок Лесной ≈4,2 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1643
Рейтинг 23/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 51 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 988 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 931 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Малое Уварово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заречный пос. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заречный пос. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дворики д. | 50 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дворики д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дворики д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дворики д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дворики д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Дворики д. | 12,4 сот. | 2 500 000 | 201 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Биорки пос. | 34,6 сот. | 1 500 000 | 43 353 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 342 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 62 745 / 83 333 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 675 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 591 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 508 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 340 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 042 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Заречный пос. | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Афган СНТ | 32 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Роща СНТ | 35 м² | 5 сот. | 2 550 000 | 72 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Малое Уварово д. | 25,5 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 62 745 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Афган СНТ | 27 м² | 8 сот. | 450 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2025 | 2 900 000 | история площадки |
| 25.09.2025 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.10.2025 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.11.2025 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.12.2025 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.02.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 2 400 000 (+100 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 2 600 000 (+200 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Для тех, кто хочет проводить время на природе с комфортом, есть отличное предложение! B прoдаже кирпичный дом в живoпиcнoм, эколoгичeски чиcтoм рaйoне г Kоломнa. Дом состоит: Первый Этаж: - прихожая. - большая комната с печью. - кухня. - санузел. Второй Этаж: - одна комната. Электричество, скважина (50 м), септик. Участок 6 соток, ровный, правильной формы, ухоженный с плодовыми деревьями и кустарниками. На участке имеется теплица, беседка (подведено электричество), хозблок. Ограждение частично сетка рабица, часть профлист. Оборудовано парковочное место. Соседи проживают круглогодично, снег чистят. Откатные ворота в Снт. На территории Снт свой пруд, граничит с лесным массивом. Остались вопросы? Звоните, организую показ. С уважением, Екатерина Николаевна. Код пользователя: 81788. Номер в базе: 9247814.