Симферопольское ш., 67 км от МКАД
Арнеево д., Серпухов гор. округ
Дача 43 м², участок 9 сот.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 22.09.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,35 млн → дом ≈1,25 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль −507 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: скважина; в описании: печь.
До ст. пл. 92 км ≈7,3 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16429
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 3.6 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 379 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 353 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 247 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба СНТ | 18 сот. | 2 700 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Арнеево д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арнеево д. | 8,2 сот. | 4 085 000 | 498 171 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арнеево д. | 11,4 сот. | 2 516 800 | 220 772 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арнеево д. | 10 сот. | 514 100 | 51 410 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арнеево д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арнеево д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арнеево д. | 13,2 сот. | 2 000 000 | 151 515 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арнеево д. | 17 сот. | 2 750 000 | 161 765 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Арнеево д. | 11 сот. | 1 990 000 | 180 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 242 / 68 714 / 125 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 954 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 806 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 659 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 363 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -507 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Орбита СНТ | 42,7 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 67 916 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Солнечная Поляна СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Металлист СНТ | 45,4 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 35 242 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Персей СНТ | 45,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 61 674 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Арнеево д. | 48 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 114 583 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Прибор СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 400 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Орбита СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Покровские Земли КП | 36 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Мукомол СНТ | 45 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Нерастанное СНТ | 41 м² | 10 сот. | 2 850 000 | 69 512 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.09.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с летним домиком в Снт Дружба д. Арнеево. Дом шитовой ( фирма Зодчий), обит качественным сайдингом, 43 кв. М., кухня, 2 комнаты, на окнах ст/пакеты, терраса застеклена, состояние домика хорошее, остается вся мебель и бытовая техника( холодильник, микроволновая печь, тостер, чайник, обогреватель, утюг). Земельный участок ухоженный, правильной формы 9 соток. Свет 5 киловат., скважина, туалет, душевая на улице, есть хоз. Блок ( инструменты, газонокосилки входят в стоимость участка), участок огорожен рабицей, имеются калитка, ворота для стоянки автомобиля. Удобный заезд на участок, дороги хорошие по всему Снт. Рядом автобусная остановка, сеть магазинов, аптека. Один взрослый собственник, документы на дом и участок оформлены, быстрый выход на сделку.