Симферопольское ш., 83 км от МКАД
Биофизик СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 55 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 491 тыс. → дом ≈3,01 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 31 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,09 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −1,91 млн ₽, маржа −114 %, ROI −53 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик; отопление — печь; в описании: баня, скважина.
До ст. Ока ≈20 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16427
Рейтинг 9/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 156 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 818 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 491 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 009 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Родничок СНТ | 8 сот. | 760 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тульчино д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Биофизик-2 СНТ | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тульчино д. | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тульчино д. | 20 сот. | 3 300 000 | 165 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тульчино д. | 8,1 сот. | 950 000 | 117 284 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Высокий Берег дп | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Высокий Берег дп | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тульчино д. | 10,5 сот. | 500 000 | 47 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Высокий Берег дп | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 348 / 41 000 / 91 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 088 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 984 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 879 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 670 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 905 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −114 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Вязищи СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 050 000 | 41 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Прончищево д. | 60 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 63,8 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 31 348 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом с мансардой из бревна с хорошим ремонтом. В доме три комнаты, выполнен качественный деревянный интерьер. Отопление печное, водоснабжение от скважины, канализация септик. На участке расположена баня, что добавляет дополнительный комфорт. Участок ухоженный, с зелеными насаждениями и теплицей. Есть терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. До участка ведет асфальтированная дорога, что обеспечивает удобный, круглогодичный подъезд. Живописное место, река Ока 300 метров от Снт.