Симферопольское ш., 58 км от МКАД
Манушкино СНТ, Чехов гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., дерево, 2006 год.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 11.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 67 %
Земля ≈195 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,17 млн → дом ≈1,63 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 59 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,07 млн / целевая ≈2,76 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −724 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Луч ≈2,9 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16421
Рейтинг 18/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 194 676 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 168 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 632 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Манушкино СНТ | 10 сот. | 3 180 000 | 318 000 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Манушкино д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнышково д. | 8,1 сот. | 1 650 000 | 203 704 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Манушкино д. | 12 сот. | 4 150 000 | 345 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Манушкино д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Манушкино д. | 9,5 сот. | 1 440 000 | 151 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Манушкино д. | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнышково д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнышково д. | 11 сот. | 3 400 000 | 309 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнышково д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 184 / 80 000 / 90 909 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 070 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 916 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 763 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 456 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -724 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | 40 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 38,4 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 96 354 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Марс СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 42 м² | 3 сот. | 2 550 000 | 60 714 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Дубки СНТ | 41,6 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 48 077 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Гришенки д. | 45 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Гидросталь СНТ | 33 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Красные Орлы д. | 36 м² | 8,2 сот. | 2 900 000 | 80 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Медик-1 СНТ | 49 м² | 4 сот. | 2 900 000 | 59 184 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнышково д. | 49 м² | 4 сот. | 3 070 000 | 62 653 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная 2-х этажная аккуратная дача из бруса с верандой, летней кухней и беседкой на участке. Есть колодец. Вода для полива подается несколько дней в неделю централизованно. На участке есть декоративные и плодовые деревья и кустарники. К СНТ есть хороший подъездной путь, а сама территория закрыта. В 5 минутах ходьбы шикарный чистый карьер, можно купаться, ловить рыбу и плавать на лодке/сапе. Общение предпочтительно письменно. Агентам/риэлторам просьба не обращаться.