Симферопольское ш., 97 км от МКАД
Ока СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 48 м², участок 4 сот., 2025 год.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 25.08.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 65 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 314 тыс. → дом ≈1,49 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,45 млн / целевая ≈1,3 млн / пессимист. ≈1,16 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: баня, септик (по описанию).
До ст. Ока ≈15,7 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16420
Рейтинг 9/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 482 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 314 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 486 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 958 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Митинские Овраги СНТ | 8,3 сот. | 1 300 000 | 156 627 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ока СНТ | 5,7 сот. | 650 000 | 114 035 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Биоприбор СНТ | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Митинские Овраги СНТ | 7,2 сот. | 400 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ока СНТ | 6,5 сот. | 610 000 | 93 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Большое Грызлово д. | 7 сот. | 570 000 | 81 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Биоприбор СНТ | 12 сот. | 930 000 | 77 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Биоприбор СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большое Грызлово д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 32 292 / 58 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 450 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 378 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 305 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 160 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 030 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ока СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Коптево СНТ | 48 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 145 833 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Зайцево СНТ | 48 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Лужки д. | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Волохово д. | 47,3 м² | 5,6 сот. | 1 800 000 | 38 055 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Лужки д. | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Любожиха СНТ | 45,2 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 108 407 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Лужки СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Зиброво д. | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Лужки д. | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Посёлок Морошка лайф Уникальный проект на берегу реки - дачи активного отдыха Земля ИЖС в собственность, прописка, ипотека, маткапитал Материнский капитал принимаем Все коммуникации: электричество, вода, септик Проезд круглый год, охрана Посёлок развивается, есть собственный пляж/ sup /катер /ферма /баня /пирс/ батут/ детская площадка / хранение катеров и др Рядом легендарная деревня Фёдора Конюхова, купель Пантелеймона, музей усадьба Поленово, самая красивая по мнению ООН деревня Бехово, лодочная станция, пещеры Улугая В шаговой доступности Кафе и подогреваемый бассейн Планируется фуникулёр через Оку Поленово Таруса До 2030г наше направление будет включено в МЦД Московского метро Цена реальная за готовый дом с землей Ежемесячных Взносов в посёлке нет, земля ИЖС! Есть тест-драйв, можно приехать сначала пожить