Новорязанское ш., 28 км от МКАД
Глушица СНТ, Жуковский гор. округ
Дом 55 м², участок 5 сот.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 15.07.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 59 %
Земля ≈507 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 2,54 млн → дом ≈763 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 68 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,81 млн / целевая ≈5,23 млн / пессимист. ≈4,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈746 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Школьная ≈3,8 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1642
Рейтинг 60/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 17.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 88 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 507 479 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 537 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 763 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 873 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Глушица СНТ | 12 сот. | 6 500 000 | 541 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Глушица СНТ | 9 сот. | 5 500 000 | 611 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Глушица СНТ | 6 сот. | 3 400 000 | 566 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 4,7 сот. | 2 200 000 | 468 085 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Глушица СНТ | 4 сот. | 1 999 999 | 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Глушица СНТ | 11,7 сот. | 6 200 000 | 529 915 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Глушица СНТ | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Глушица СНТ | 8 сот. | 4 250 000 | 531 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Возрождение СНТ | 5 сот. | 2 400 000 | 480 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 333 / 100 984 / 160 374 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 814 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 523 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 233 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 651 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 746 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Мичуринец СНТ | 55,9 м² | 3,8 сот. | 5 700 000 | 101 968 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Кратово дп | 56,1 м² | 4,5 сот. | 5 500 000 | 98 039 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 56,1 м² | 5,9 сот. | 8 997 000 | 160 374 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Глушица СНТ | 60,8 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 56,1 м² | 3 сот. | 5 500 000 | 98 039 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | 55 м² | 3 сот. | 5 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | 55 м² | 3 сот. | 6 900 000 | 125 455 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Заболотье д. | 51,7 м² | 5 сот. | 4 800 000 | 92 843 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Михайловская Слобода с. | 60,4 м² | 6,6 сот. | 7 500 000 | 124 172 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Строитель СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 4 100 000 | 68 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 27.10.2026 | 3 300 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача с СНТ Глушица только для летнего проживания. Удобное месторасположение, участок угловой, удобный въезд. На участке кустарники, плодовые деревья, хвойные. Один собственник! Прямая продажа.