Симферопольское ш., 74 км от МКАД
Персей СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 65,8 м², участок 6 сот., дерево, 2015 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 27.08.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 66 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 496 тыс. → дом ≈3 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 5 км, 60 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,13 млн / целевая ≈3,71 млн / пессимист. ≈3,3 млн → от пессимистичной прибыль −889 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; отопление — печь.
До ст. пл. 92 км ≈2,9 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16413
Рейтинг 15/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 629 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 496 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 004 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 653 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ромашка СНТ | 11,5 сот. | 800 000 | 69 565 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесная Поляна СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луч СНТ | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Луч СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Экология СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луч СНТ | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Элерон СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Элерон СНТ | 5,8 сот. | 525 000 | 90 517 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 216 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 62 500 / 69 355 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 128 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 922 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 715 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 302 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -889 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Луч СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 64 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 93 750 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Медик-1 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 62 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 69 355 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Окская Слобода ДПК да: «санузла» + «мебелировано» | 60 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 62 500 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Фенино д. да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6,3 сот. | 4 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Последние предложение до конца сентября!Пишите,спрашивайте!!!.Приезжайте смотреть!!! Продаётся Дом для круглогодичного проживания 65,8 м2 на 6 сот. Двухэтажный из бревна(кругляк) утеплен, фундамент ленточный. Колодец, вода заведена в дом. Есть холодная и горячая вода, Тэн на 50 л. Сэптик. В доме ванная комната, туалет и ванная, стиральная машина. Насосная станция, фильтры для очистки воды. Гостинная 36м2 , два дивана новые ,мебель,пол ламинат. Русская печь отапливает весь дом(дрова, уголь) Кухня 12м2 с новой мебелью, два холодильника,микроволновая печь,чайник эл. пол ламинат. Всё остаётся. Плита газовая новая. Газ баллонный. ВТОРОЙ этаж- комната просторная, три спальных места, шторы блокаут, биотуалет, Проиговоротель и диски 18 шт. Владимира Высоцкого. На участке хозблок, где инструменты и садовый инвентарь. Отдельный сарай, где стоит снегоуборочная машина она в Подарок!!!. Всё остаётся. Парник, где растет рассада томатов, огурцы, черри и. т. д. , зелень, клубника, кабачки. Кусты ягод, яблоня. Мангальная зона для отдыха с качелями- трансформер раскладываются в кровать, мангал. Участок огорожен забором из профнастила. Статус дома - жилой. С оседи тихие, приезжают летом на выходные, Зимой тихо,но есть дома, где живут постоянно.Дороги зимой чистят трактором. Доставка продуктов- Пятёрочка, Перекрёсток, Озон и. т. д. Есть рядом магазины продукты, стройматериалы. Вокруг лес грибы, ягоды. Пешком через лес по дороге до ж/д станции (пл.92 км). Хорошее сообщение с Москвой 1 час по скоростному Симферопольскому шоссе 65 км. Охрана .Приезжайте и живите. . Просмотр в любое время. Документы готовы.Звоните.Сопроваждение риэльтора есть.