Симферопольское ш., 56 км от МКАД
Бугорок-Бортнево СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 24 м², участок 7,8 сот., 2013 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 64 %
Земля ≈189 тыс. ₽/сот. × 7,8 сот. = 1,47 млн → дом ≈1,03 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 60 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 128 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,23 млн / целевая ≈2,9 млн / пессимист. ≈2,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈75 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: скважина.
До ст. пл. 298 км ≈3,2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16409
Рейтинг 29/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 35 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 628 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 471 000 ₽ (7,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 029 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бугорок-Бортнево СНТ | 8 сот. | 840 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сокольники СНТ | 5,8 сот. | 1 800 000 | 310 345 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сокольники СНТ | 11,9 сот. | 3 850 000 | 323 529 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сокольники СНТ | 6 сот. | 1 710 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Цветник СНТ | 7,8 сот. | 2 234 400 | 286 462 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бортнево д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бортнево д. | 5,1 сот. | 1 400 000 | 274 510 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бортнево д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Цветник СНТ | 8,6 сот. | 2 451 000 | 285 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Цветник СНТ | 9,2 сот. | 2 622 000 | 285 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 128 000 / 175 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 225 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 064 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 902 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 580 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 75 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.7 км | Луч пос. | 24 м² | 4,2 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Труд СНТ | 23 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 165 217 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Лесная поляна СНТ | 23,7 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 97 046 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Лесные Поляны СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 599 000 | 63 960 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Металлист-2 СНТ | 25 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | 40-й Годовщины Октября СНТ | 23,3 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 128 755 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Карамель КП | 24 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 175 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Минаево д. | 24 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 145 833 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Гришенки д. | 25 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 128 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | 25 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 128 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, от собственника. На участке: садовый (летний) домик (комната и кухня), летний душ (с бойлером), Электричество - 15 кв, скважина на участке, вода в дом заведена. Газ - балон. СНТ уютное, тихое, небольшой магазин в шаговой доступности, рядом пруд. Удаленность от Москвы - 55 км по Симферопольскому шоссе.