Симферопольское ш., 93 км от МКАД
Зайцево СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 52 м², участок 6 сот., щитовой, 2017 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 06.08.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 55 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 217 тыс. → дом ≈1,78 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 46 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,96 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −68 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. пл. 107 км ≈11,9 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №16404
Рейтинг 9/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 122 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 32 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 096 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 217 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 782 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 269 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Зайцево-2 СНТ | 8 сот. | 402 000 | 50 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зайцево-2 СНТ | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зайцево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зайцево д. | 17 сот. | 806 800 | 47 459 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зайцево д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Семеновское д. | 12,5 сот. | 160 000 | 12 800 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зайцево д. | 11,2 сот. | 598 000 | 53 393 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Монтажник СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Семеновское д. | 13,6 сот. | 450 000 | 33 088 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Семеновское д. | 8,2 сот. | 370 000 | 45 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 676 / 48 649 / 100 000 |
| цена объекта | 1 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 962 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 864 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 766 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 570 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 069 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13 км | Поселок Палихово ТСН | 40 м² | 6,3 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Надежда СНТ | 37 м² | 6,6 сот. | 1 690 000 | 45 676 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Ногина-6 СНТ | 37 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 48 649 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 13.08.2026 | 1 999 000 (−101 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 999 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача в СНТ Зайцево Участок: 6 соток+ 6 соток еще Дом: щитовой, размером 6х6 метров, внутри просторная комната. Баня оборудована в доме, готовая к эксплуатации. Летняя веранда: отличная зона отдыха с кухней площадью 6х4 метра. Комфорт на участке: отдельно стоящий туалет, хозяйственный блок, летний душ, глубокий чистый колодец и теплица для выращивания овощей. Идеальное место для семейного отдыха на природе, активного садоводства и тихих вечеров вдали от городской суеты! Расположение: удобное, недалеко от города, легко добраться на автомобиле. Отличный вариант для тех, кто мечтает о собственном уголке природы рядом с домом! Межевание сделано. Юридическая сторона: 2 взрослых собственника, без долгов, ограничений и обременений.