Симферопольское ш., 47 км от МКАД
Сфера СНТ, Чехов гор. округ
Дом 47 м², участок 6 сот., дерево, 2009 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 71 %
Земля ≈155 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 930 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,18 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль −140 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Повадино ≈8,8 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16400
Рейтинг 28/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 155 012 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 930 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 570 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 404 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сидориха д. | 15 сот. | 5 555 000 | 370 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидориха д. | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидориха д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидориха д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сидориха д. | 7 сот. | 1 190 344 | 170 049 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фауна СНТ | 9 сот. | 2 560 000 | 284 444 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сидориха д. | 8 сот. | 1 570 000 | 196 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Антропово д. | 7 сот. | 1 190 349 | 170 050 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Антропово д. | 6,7 сот. | 937 666 | 139 950 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ясное СНТ | 6,7 сот. | 1 139 808 | 170 121 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 694 / 72 579 / 95 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 531 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 354 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 178 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 825 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -140 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.6 км | станции Детково пос. | 46 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 81 522 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Магистраль СНТ | 46 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 81 522 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Лесовод-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 55 208 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Бережки СНТ | 50 м² | 5 сот. | 4 600 000 | 92 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ветераны Столицы СНТ | 55 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 63 636 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Алачково д. | 54,8 м² | 6 сот. | 2 690 000 | 49 088 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Лада СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 200 001 | 45 833 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Луч-ЗИЛ СНТ | 49 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 34 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Цветники СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Новоколедино д. | 50 м² | 5 сот. | 4 600 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летняя дача в обжитом ухоженном старом ведомственном садовом товариществе. Тихое спокойное место на границе с лесом. На участке жилой летний дом с верандой и двумя спальнями, летний водопровод, деревянная бытовка, в которой оборудована душевая и кладовка. Участок огорожен с улицы капитальным забором с ленточным фундаментом, от соседей - сеткой рабицей.