Симферопольское ш., 96 км от МКАД
Надежда СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 20,6 м², участок 8,9 сот., дерево.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 8,9 сот. = 792 тыс. → дом ≈408 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 48 тыс.–188 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈412 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,05 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль ≈206 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 14 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Приокская ≈1,6 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16398
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 108 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 14.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 934 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 792 000 ₽ (8,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 408 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 806 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Надежда СНТ | 5,8 сот. | 580 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 6,1 сот. | 520 000 | 85 246 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Волково д. | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Волково д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Волково д. | 23 сот. | 1 250 000 | 54 348 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Волково д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Волково д. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Волково д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Подмоклово д. | 4,5 сот. | 700 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Подмоклово д. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 412 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 945 / 100 000 / 188 235 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 048 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 946 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 843 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 638 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 206 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Ланьшино д. | 21 м² | 11 сот. | 2 100 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волково д. | 25 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 14,6 м² | 8,5 сот. | 700 000 | 47 945 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 17 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 188 235 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | 24,7 м² | 4,6 сот. | 3 600 000 | 145 749 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача Серпуховский р-н, СНТ Надежда, 169, в шаговой доступности от ж/д станции Приокская (примерно 20 минут пешком). 20 км от г. Серпухов. Участок 8,89 соток. На участке есть домик 20,6 кв.м, плодоносящие фруктовые деревья и ягодные кусты, круглосуточно летняя вода, есть электричество. Круглогодичный подъезд. Экологически чистый район. Участок граничит с лесом. Грибные и ягодные места. Отличное соседство. Земельный участок состоит из 3 участков.