Симферопольское ш., 91 км от МКАД
Строитель СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., дерево, 1980 год.
Цена 1,8 млн ₽, поднимали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 12.02.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 69 %
Земля ≈205 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,23 млн → дом ≈570 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 88 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,91 млн / целевая ≈4,42 млн / пессимист. ≈3,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,6 млн ₽, маржа 41 %, ROI 69 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Серпухов-Ветка ≈5,8 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16392
Рейтинг 62/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 230 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 570 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Калиновские Выселки д. | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дашковка д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калиновские Выселки д. | 20 сот. | 2 999 000 | 149 950 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дашковка д. | 6 сот. | 1 697 700 | 282 950 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дашковка д. | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дашковка д. | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дашковка д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Калиново д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дашковка д. | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дашковка д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 719 / 106 300 / 128 889 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 909 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 664 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 418 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 927 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 597 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 69 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Дашковка д. | 50 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дашковка д. | 39 м² | 3,5 сот. | 2 200 000 | 56 410 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 45 м² | 4 сот. | 5 800 000 | 128 889 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | 46,2 м² | 6 сот. | 4 299 000 | 93 052 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Бобровое СНТ | 45 м² | 7 сот. | 4 990 000 | 110 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 43,4 м² | 5,2 сот. | 4 800 000 | 110 599 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | 43,1 м² | 5 сот. | 4 100 000 | 95 128 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | 51,3 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 87 719 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Шатовское раздолье СНТ | 48 м² | 8,9 сот. | 1 250 000 | 26 042 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 50 м² | 5,2 сот. | 5 100 000 | 102 000 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.02.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 21.08.2026 | 1 800 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
К вашему вниманию представлена дача в ретро стиле. Сделано все своими руками от и до, много уюта и тепла в этом доме. Есть все для комфортного проживания в летний период. В пяти минутах ходьбы красивый и чистый пруд. Также рядом находится остановка автобусов на Серпухов, Протвино, Москву. Красивые места для вечерней прогулки: река Ока, лес. Пишите и звоните по любым вопросам, я всегда на связи. Продажа без посредников!