Симферопольское ш., 56 км от МКАД
Трудовые Резервы СНТ, Чехов гор. округ
Дом 142 м², участок 8 сот., дерево, 1999 год.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 69/100 · уверенность 62 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,55 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 5 км, 59 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈2,74 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,63 млн / целевая ≈8,67 млн / пессимист. ≈7,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,29 млн ₽, маржа 30 %, ROI 42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Чехов ≈2,5 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16391
Рейтинг 69/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 84 % | 36 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 287 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 602 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 548 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 901 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Росинка СНТ | 14,4 сот. | 2 800 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заря СНТ | 5,2 сот. | 2 500 000 | 480 769 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Росинка СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Росинка СНТ | 10 сот. | 1 225 000 | 122 500 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Магистраль СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Росинка СНТ | 18 сот. | 4 900 000 | 272 222 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Росинка СНТ | 8,7 сот. | 1 750 000 | 201 149 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чудиново д. | 7,5 сот. | 1 540 000 | 205 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Автомобилист-2 СНТ | 9,2 сот. | 2 754 000 | 299 348 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чудиново д. | 9 сот. | 3 600 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 142 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 667 / 70 000 / 72 308 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 629 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 148 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 666 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 703 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 285 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Васькино д. да: «с/у» + «под ключ» | 140 м² | 8 сот. | 4 250 000 | 30 357 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Васькино д. да: «санузел» + «теплый пол» | 150 м² | 7,5 сот. | 8 800 000 | 58 667 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Васькино д. да: «санузел» + «отделки» | 150 м² | 8 сот. | 10 500 000 | 70 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Васькино д. да: «санузел» + «отделка» | 130 м² | 7,5 сот. | 9 400 000 | 72 308 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом и зданием хозблока. От станции Чехов 30 минут пешком через лес, на машине 10 минут. В доме есть все для комфортного проживания: горячая вода(бойлер), биотуалеты, есть неподключенный септик Топол Эко, дачная кухня с газовой плиткой. В 100 метрах находится магазин, работающий с мая по ноябрь, грибной лес, недалеко Давидова пустынь со святым источником. СНТ окружено лесным массивом, в 500 метрах находится пруд. Летнее родовое гнездо одной семьи в течение 62 лет, где счастливо выросло и провело все летние месяцы 3 поколения.