Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Исток СНТ, Чехов гор. округ
Дом 56 м², участок 8 сот., дерево, 2000 год.
Цена 1,8 млн ₽, поднимали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 24.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,04 млн → дом ≈757 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈65 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 3 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (туалет вне дома); отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Чехов ≈12,5 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16386
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 19 % | 1.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 350 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 043 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 757 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 518 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Исток СНТ | 8,5 сот. | 1 650 000 | 194 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашкино СНТ | 9,2 сот. | 999 000 | 108 587 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Исток СНТ | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Исток СНТ | 6,1 сот. | 960 000 | 157 377 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юг СНТ | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Жальское д. | 19 сот. | 3 150 000 | 165 789 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашкино СНТ | 6 сот. | 2 450 000 | 408 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юг СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юг СНТ | 8,2 сот. | 995 000 | 121 341 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юг СНТ | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 818 / 60 302 / 118 182 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 394 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 224 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 055 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 715 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 65 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Филиппины дп | 56 м² | 6 сот. | 2 830 000 | 50 536 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сигнал СНТ | 54,6 м² | 8,1 сот. | 3 400 000 | 62 271 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Филиппины дп | 56,9 м² | 6,3 сот. | 5 800 000 | 101 933 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ромашкино-2 ТСН | 55 м² | 9,7 сот. | 6 500 000 | 118 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Горелово д. | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лесное СНТ | 55,1 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 53 539 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ромашкино-2 ТСН | 57 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 114 035 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ромашкино-3 дп | 60 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юг СНТ | 62,5 м² | 8,4 сот. | 3 200 000 | 51 200 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Изумруд СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 27.08.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.09.2026 | 1 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.09.2026 | 1 800 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом и участок , дом оформлен как садовый , зарегистрирован на участке колодец , туалет на улице в дом воды нет