Симферопольское ш., 62 км от МКАД
Фенино д., Серпухов гор. округ
Дом 40 м², участок 18 сот., бревно.
Цена 1,68 млн ₽, снижали с 17 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 01.10.2025.
Рейтинг 88/100 · уверенность 57 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 1,22 млн → дом ≈462 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 86 тыс.–219 тыс. ₽/м², медиана 118 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,43 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,63 млн / целевая ≈4,17 млн / пессимист. ≈3,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,48 млн ₽, маржа 40 %, ROI 66 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шарапова Охота ≈2,6 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16382
Рейтинг 88/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 10.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 12.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 690 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 218 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 462 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Фенино СНТ | 6,1 сот. | 799 900 | 131 131 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фея СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фея СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фея СНТ | 7,6 сот. | 1 100 000 | 144 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фея СНТ | 13,2 сот. | 1 000 000 | 75 758 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фенино д. | 9,8 сот. | 600 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Газстроймаш СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Петровское д. | 11,9 сот. | 13 000 000 | 1 092 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Петровское д. | 9,8 сот. | 600 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шарапова Охота пос. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 000 / 117 876 / 219 048 |
| цена объекта | 1 680 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 428 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 630 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 398 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 167 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 704 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 476 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 66 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Весна-5 СНТ | 42 м² | 10 сот. | 7 200 000 | 171 429 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Шарапова Охота пос. | 42 м² | 15 сот. | 9 200 000 | 219 048 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Солнечный ДНТ | 40 м² | 10,5 сот. | 4 300 000 | 107 500 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фенино д. | 50 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Дома Отдыха Авангард пос. | 42 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 130 952 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Шарапова Охота пос. | 31 м² | 15 сот. | 3 950 000 | 127 419 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Глубоково д. | 36 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Шарапова Охота пос. | 50 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Глубоково д. | 45,4 м² | 18,3 сот. | 4 850 000 | 106 828 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Солнечный ДНТ | 45 м² | 10,5 сот. | 4 300 000 | 95 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2025 | 1 900 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 17 000 000 (+15 100 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 1 680 000 (−15 320 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 680 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 18 соток, на котором находится дом, требующий ремонта крыши и частично пола. Возможна продажа из 18 соток-половины, т. Е. 9 или 10 соток.