Симферопольское ш., 84 км от МКАД
Биоприбор СНТ, Пущино гор. округ
Дача 65,7 м², участок 6,7 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 20.11.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 465 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 35 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,11 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,29 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Ока ≈15,3 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16380
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 465 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 535 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 584 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Митинские Овраги СНТ | 8,3 сот. | 1 300 000 | 156 627 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Биоприбор СНТ | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Биоприбор СНТ | 12 сот. | 930 000 | 77 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Биоприбор СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Митинские Овраги СНТ | 7,2 сот. | 400 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Биоприбор СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Грызлово д. | 7 сот. | 570 000 | 81 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большое Грызлово д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большое Грызлово д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 114 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 455 / 57 000 / 106 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 963 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 815 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 667 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 370 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 294 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | 75 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | Опушка-1 СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Вязищи д. | 55 м² | 9 сот. | 1 950 000 | 35 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Автомобилист-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.11.2025 | 5 000 000 | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 800 000 (−1 200 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся кирпичный летний дом с участком. Двухэтажный дом расположен в экологически чистом, тихом месте Пущино, Снт " Кмс и А". Снт окружено полями и лесом, но близко к наукограду Пущино(можно пешком дойти)где есть магазины, аптеки и всё необходимое. На прямоугольном солнечном участке растут плодовые деревья, кустарники и высокий красивый дуб, хозпостройки вдоль забора, скважина. Парковочное место на участке. До Снт идёт асфальтовая дорога, по снт хорошая гравийная. Установлены ворота. Проведено электричество. Просторный двухэтажный кирпичный дом с большими окнами, печью и камином, не утеплен, летний.