Симферопольское ш., 84 км от МКАД
Ока СНТ, Пущино гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,37 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 67 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 360 тыс. → дом ≈2,01 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,01 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,79 млн / целевая ≈3,42 млн / пессимист. ≈3,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈120 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Ока ≈15,7 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16375
Рейтинг 18/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 70 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 360 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 010 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 545 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ока СНТ | 5,7 сот. | 650 000 | 114 035 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ока СНТ | 6,5 сот. | 610 000 | 93 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Митинские Овраги СНТ | 8,3 сот. | 1 300 000 | 156 627 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пущино д. | 11 сот. | 2 690 000 | 244 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алфертищево д. | 8 сот. | 399 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Биоприбор СНТ | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Балково д. | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 593 / 61 765 / 90 090 |
| цена объекта | 2 370 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 014 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 794 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 604 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 415 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 035 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 120 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ока СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Белок СНТ | 53,8 м² | 7,5 сот. | 3 650 000 | 67 844 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Федотовка СНТ | 55,5 м² | 6,1 сот. | 5 000 000 | 90 090 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Прончищево д. | 50 м² | 8 сот. | 3 999 000 | 79 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Федотовка СНТ | 52,3 м² | 6,2 сот. | 1 600 000 | 30 593 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Коптево СНТ | 48 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 145 833 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Биоприбор СНТ | 68 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 61 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Коптево СНТ | 62 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 80 645 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 68 м² | 6,5 сот. | 3 990 000 | 58 676 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Зайцево СНТ | 48 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 650 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 590 000 (−60 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 490 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 370 000 (−120 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 370 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
. Продам жилой дом, бревенчатый, прописка возможна, находится в черте города. Утепленный, первый этаж внутри обшит вагонкой. Имеется проводной интернет. 1 эт с/у совместный, большая терраса используется как кухня, спальня, маленькая проходная комната. 2 эт спальня. В доме меется большой подвал. Участок 6соток, имеет небольшой уклон благодаря которому открывается прекрасный вид со второго этажа, без построек, имеются деревья и кустарники яблоня, слива, черешня, смородина, малина. Много цветов. Подъезд круглогодичный. Пешком до магазинов 15минут микрорайон "Д" г. Пущино. Своя скважина, септик. В доме отопление, электричество (вся проводка новая), все окна новые пластик. С трех сторон соседи, четвертая сторона примыкает к дороге.