Симферопольское ш., 49 км от МКАД
Ветераны Столицы СНТ, Чехов гор. округ
Дом 49,6 м², участок 8 сот., каркас, 2000 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 58/100 · уверенность 70 %
Земля ≈210 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,68 млн → дом ≈820 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 66 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈892 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,84 млн / целевая ≈4,36 млн / пессимист. ≈3,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈858 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. пл. 294 км ≈3 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16371
Рейтинг 58/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 24.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 209 967 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 680 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 820 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 532 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ветераны Столицы СНТ | 13,6 сот. | 2 800 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветераны Столицы СНТ | 9 сот. | 1 999 999 | 222 222 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алачково д. | 15 сот. | 5 990 000 | 399 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алачково д. | 7,5 сот. | 1 800 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алачково д. | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алачково д. | 7,5 сот. | 1 950 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алачково д. | 50 сот. | 15 000 000 | 300 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алачково д. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветераны Столицы СНТ | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алачково д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 892 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 481 / 83 333 / 104 167 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 844 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 602 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 360 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 875 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 858 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Степыгино ИЖС КП | 47,2 м² | 6,7 сот. | 3 500 000 | 74 153 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Степыгино д. | 52,5 м² | 5,8 сот. | 5 050 000 | 96 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Юсупово с. | 48 м² | 5,9 сот. | 5 000 000 | 104 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Голубино Лэнд КП | 54 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 175 926 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Бариново Парк КП | 54 м² | 6 сот. | 3 590 000 | 66 481 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Манушкино д. | 60 м² | 5 сот. | 4 999 000 | 83 317 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Новое Юсупово КП | 37,6 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 85 106 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Голубино д. | 60 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Голубино д. | 60 м² | 7,5 сот. | 5 000 000 | 83 333 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Рябинушка СНТ | 60 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Жилое строение площадью 49,6 кв. м., расположен в пределах земельного участка. Назначение: не жилое. Используем, как хозблок. Можно оборудовать комнату на веранде под временное жилье. Количество этажей: 2. Второй этаж в доме не достроен. Подземных этажей:0 Материал наружных стен: каркасный Дом летний с верандой с двумя комнатами на первом этаже: душевая кабина и уборная смежные и прихожей. С веранды отдельный вход в комнату 19 кв.м. Электричество, скважина 40 метров, новые ворота + подарки (газонокосилки бензиновая и электрическая Bosh, казан 12литров и много чего для дачников) На территории СНТ общества охрана: проезд по пропуску, шлагбаум. Живое общение на территории СНТ общества с председателем и администрацией СНТ общества по общим вопросам. На территории магазин продуктовый. Не далеко магазин хозяйственный и продуктовый.