Симферопольское ш., 84 км от МКАД
Металлист-2 СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 64 м², участок 4 сот.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 20.08.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 64 %
Земля ≈156 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 624 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,16 млн / целевая ≈4,65 млн / пессимист. ≈4,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈102 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Серпухов ≈1,9 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16370
Рейтинг 17/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 29 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 155 990 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 624 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 726 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 594 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 8,6 сот. | 1 239 750 | 144 157 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Металлист-2 СНТ | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 5,8 сот. | 14 990 000 | 2 584 483 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Серпейка СНТ | 5,5 сот. | 1 100 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Родник СНТ | 4,7 сот. | 900 000 | 191 489 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Родник СНТ | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родник СНТ | 5 сот. | 1 199 000 | 239 800 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 8 сот. | 860 000 | 107 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Серпейка-1 СНТ | 4 сот. | 1 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 545 / 83 229 / 113 636 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 163 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 905 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 647 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 130 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 102 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 65 м² | 4 сот. | 6 450 000 | 99 231 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 64,6 м² | — | 2 490 000 | 38 545 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Азаровка д. | 64 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 63 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 76 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 66 м² | 3,5 сот. | 7 500 000 | 113 636 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 66 м² | 4 сот. | 6 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | 65 м² | 3,5 сот. | 6 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | Борисово д. | 65 м² | 5 сот. | 4 700 000 | 72 308 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 62 м² | 3 сот. | 2 990 000 | 48 226 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 60 м² | 3 сот. | 5 300 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 08.09.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в снт, в черте города. Район Болота. Участок 4,71 соток, правильной формы, ухожен, огорожен. На участке детская площадка, старый домик 14,7 кв. М, используется как хозблок, зарегистрирован и имеет адрес, назначение жилое. Дом новый 8х8, утеплен 150, стеклопакеты, новая кухня, веранда, фундамент: асбестовые трубы, арматура и бетон, глубина 1,3, не зарегистрирован. Вода летняя с мая по октябрь центральная. В дом не заведена. Электричество есть. Развитая инфраструктура, все в шаговой доступности, магазины, школа, детский садик, рядом остановка общественного транспорта, до ж/д вокзала 15 минут пешком. Показ в любое удобное время по договоренности.