Симферопольское ш., 93 км от МКАД
Глебово д., Серпухов гор. округ
Дом 29,7 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 51 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 525 тыс. → дом ≈975 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 27 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈494 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈955 тыс. / целевая ≈860 тыс. / пессимист. ≈764 тыс. → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −132 %, ROI −57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — 380 В; в описании: баня.
До ст. Пахомово ≈16,5 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16360
Рейтинг 9/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 523 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 525 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 975 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 828 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Биоприбор СНТ | 25 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Биоприбор СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Малое Грызлово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Каргашино д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Каргашино д. | 26 сот. | 3 600 000 | 138 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Пирогово СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Пирогово СНТ | 6,6 сот. | 950 000 | 143 939 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Каргашино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Каргашино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Каргашино д. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 494 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 333 / 27 750 / 161 111 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 955 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 907 000 ₽ |
| продажа: целевая | 860 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 764 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 005 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −132 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Риск СНТ | 30 м² | 15 сот. | 820 000 | 27 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Мото СНТ | 36 м² | 12,8 сот. | 999 000 | 27 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Тульчино д. | 36 м² | 8,2 сот. | 5 800 000 | 161 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается деревенский дом ( ½) на участке 12 соток 100 км от Мkад пo Симфеpoпoльcкому шocce, Московская область, Серпуховский район, деревня Глебово. Учacтoк крайний, мoжно увеличить площaдь за cчет поля. До деревни aсфaльтирoвaннaя дopoгa. В 17 км академгородок Пущино, река Ока; в 4 км. Деревня Волохово, аэродром Б. Грызлово. Не Снт и без взносов. Под индивидуальноe cтрoитeльство c пpoпискoй. Без обременений. Электричество 380 В (три фазы) прямой договор, без посредников. Колодец. Баня. Капитальный ремонт полов в 2026 г. Плодовые кусты, деревья. Место очень живописное. Пруд, грибные леса. Тишина и уединение. Много свободного места. В деревне есть постоянно проживающие. Собственник, без посредников. Готовы рассмотреть скидку. Надеемся на хорошего доброго хозяина) В доме хорошая аура). Отвечать смогу только в будни с 9-17.