Симферопольское ш., 85 км от МКАД
Зайцево СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 52 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 07.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 433 тыс. → дом ≈1,47 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 33 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль −127 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. пл. 107 км ≈11,9 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16359
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 136 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 63 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 096 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 433 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 467 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 212 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Зайцево-2 СНТ | 8 сот. | 402 000 | 50 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зайцево-2 СНТ | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зайцево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зайцево д. | 17 сот. | 806 800 | 47 459 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зайцево д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Семеновское д. | 12,5 сот. | 160 000 | 12 800 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зайцево д. | 11,2 сот. | 598 000 | 53 393 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Монтажник СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Семеновское д. | 13,6 сот. | 450 000 | 33 088 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Семеновское д. | 8,2 сот. | 370 000 | 45 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 58 776 / 114 583 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 035 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 883 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 732 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 428 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -127 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.4 км | Вязищи СНТ | 49 м² | 8 сот. | 2 880 000 | 58 776 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ветеран-3 СНТ | 45 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Арнеево д. | 48 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 114 583 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 999 000 (−101 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 1 900 000 (−99 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача в Снт Зайцево. Участок: 12 соток. Дом: щитовой, размером 6х6 метров, внутри просторная комната. Баня оборудована в доме, готовая к эксплуатации. Летняя веранда: отличная зона отдыха с кухней площадью 6х4 метра. Комфорт на участке: отдельно стоящий туалет, хозяйственный блок, летний душ, глубокий чистый колодец и теплица для выращивания овощей. Идеальное место для семейного отдыха на природе, активного садоводства и тихих вечеров вдали от городской суеты! Расположение: удобное, недалеко от города, легко добраться на автомобиле. Отличный вариант для тех, кто мечтает о собственном уголке природы рядом с домом! Юридическая сторона: 2 взрослых собственника, без долгов, ограничений и обременений.