Симферопольское ш., 83 км от МКАД
Биофизик СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 30 м², участок 5,6 сот., брус.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,35 млн; первая цена 1,35 млн ₽ от 20.06.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 53 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 458 тыс. → дом ≈692 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 17 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈921 тыс. / целевая ≈829 тыс. / пессимист. ≈737 тыс. → от пессимистичной прибыль −540 тыс. ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Ока ≈20 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16358
Рейтинг 15/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 99 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 15 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 818 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 458 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 692 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Родничок СНТ | 8 сот. | 760 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Родничок СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тульчино д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Биофизик-2 СНТ | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тульчино д. | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тульчино д. | 20 сот. | 3 300 000 | 165 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тульчино д. | 8,1 сот. | 950 000 | 117 284 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Высокий Берег дп | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Высокий Берег дп | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тульчино д. | 10,5 сот. | 500 000 | 47 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 36 000 / 41 667 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 921 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 875 000 ₽ |
| продажа: целевая | 829 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 737 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -540 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Пирогово СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ока СНТ | 24 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 24 м² | 6,4 сот. | 1 999 000 | 83 292 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Присады д. | 25 м² | 6,4 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 1 350 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 150 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача не далеко от г. Пущино, 1 этаж с мансардой. Дом требует ремонта, но обладает большим потенциалом для создания комфортного загородного жилья. На участке площадью 5.6 соток расположена небольшая баня. Отопление печное, водоснабжение централизованное летнее для полива. Санузел находится на улице. Участок ухожен, есть теплица, плодовые деревья. До участка ведет круглогодичная дорога, что обеспечивает удобный подъезд. Река Ока 300 м. Есть пляж. В помощи продажи не нуждаемся!