Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Заря СНТ, Раменский гор. округ
Дом 27 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 28.11.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 990 тыс. → дом ≈1,96 млн ₽, 73 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈340 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,3 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −804 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. Игнатьево ≈0,8 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1635
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 990 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 960 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 72 593 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Заря СНТ | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рябинка-3 дп | 21 сот. | 2 950 000 | 140 476 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рябинка-3 дп | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рябинка-3 дп | 15 сот. | 3 050 000 | 203 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рябинка-3 дп | 23 сот. | 3 650 000 | 158 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рябинка-3 дп | 18,4 сот. | 1 800 000 | 97 826 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Игнатьево СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рябинка-3 дп | 13 сот. | 2 200 000 | 169 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Садовод МГУ СНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Усадьба Игнатьево СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 000 / 85 301 / 127 273 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 554 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 426 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 299 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 043 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -804 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Кузяево д. | 30 м² | 9,5 сот. | 2 698 000 | 89 933 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Металлист СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 66 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Одуванчик НП | 22 м² | 9,5 сот. | 2 800 000 | 127 273 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Юбилейный СНТ | 25 м² | 5,7 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Глебово д. | 31,7 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 85 173 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Пласкинино д. | 25 м² | 5,7 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Кошерово д. | 29,1 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 109 966 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Глебово д. | 33 м² | 11 сот. | 3 500 000 | 106 061 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Гжель пос. | 34 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 67 647 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Карпово Кантри Клаб КП | 35 м² | 7 сот. | 2 990 000 | 85 429 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.11.2025 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Участок 8 соток в СНТ, круглогодичный доступ, шлагбаум, освещение улиц, летний водопровод, есть магазин, от станции Игнатьево 10 минут пешком. На участке еще один дом требующий ремонта.