Симферопольское ш., 39 км от МКАД
Дубрава СНТ, Чехов гор. округ
Дом 48 м², участок 12 сот., дерево, 1999 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2025.
Рейтинг 36/100 · уверенность 67 %
Земля ≈230 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,76 млн → дом ≈736 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 70 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,23 млн / целевая ≈3,81 млн / пессимист. ≈3,39 млн → от пессимистичной прибыль −448 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Молоди ≈6,6 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16348
Рейтинг 36/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 230 303 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 764 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 736 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мещерское пос. | 11 сот. | 2 400 000 | 218 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубрава ДПК | 7 сот. | 1 190 339 | 170 048 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мещерское пос. | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мещерское пос. | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мещерское пос. | 7,2 сот. | 2 150 000 | 298 611 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубрава ДПК | 8 сот. | 2 799 000 | 349 875 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубрава ДПК | 10 сот. | 3 770 000 | 377 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещерское пос. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещерское пос. | 6,7 сот. | 1 850 000 | 276 119 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещерское пос. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 88 211 / 133 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 234 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 022 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 811 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 387 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -448 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Ивино д. | 50 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 98 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мещерское пос. | 44 м² | 7 сот. | 5 600 000 | 127 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Троицкое с. | 44 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 82 955 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Леониха д. | 50,7 м² | 12 сот. | 5 150 000 | 101 578 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Фронтовик СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Зыкеево д. | 40 м² | 9 сот. | 2 990 000 | 74 750 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Шарапово д. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Столбовая пгт | 47,5 м² | 12,4 сот. | 4 190 000 | 88 211 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Молоди с. | 45,9 м² | 12 сот. | 10 000 000 | 217 865 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Шарапово д. | 45 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом строил сам хозяин, сруб превезен из Рязани, фундамент из бетона монолитный(глубина под домом примерно 2-3 метра), под кухней (примерно 4 метра), подземный гараж. Кухня из бруса и толстой доски. Окон на первом этаже нет. Второй этаж не утеплен, недобита вагонка. На участке плодовые деревья, кустарники, скважина 24 метра почти в конце участка, насос меняли 5 лет назад. Ограда рабица 1,5м высота,по периметру, калитка и ворота. Дорога свежая, делали ремонт в прошлом году. Въезд на территорию закрыт, общие ворота. До авт.остановки 5минут, до ж/д станции Чехов 20 минут, Симферопольское шоссе. Рядом грибной лес, ручей, в жилом поселке есть продуктовая палатка, минут 10-15 пешком. Собственник один, документы на дом и землю( выписки из ЕГРН от 2024г.) Есть свой риелтор, посредников просьба не беспокоить!