Симферопольское ш., 30 км от МКАД
Испытатель-1 СНТ, Подольск гор. округ
Дом 12 м², участок 3,3 сот.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 3,69 млн; первая цена 3,69 млн ₽ от 08.04.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 37 %
Земля ≈322 тыс. ₽/сот. × 3,3 сот. = 1,06 млн → дом ≈1,04 млн ₽, 86 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 259 тыс.–264 тыс. ₽/м², медиана 262 тыс.
Ремонт ≈240 тыс. ₽; дом 12 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Гривно ≈3,1 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16347
Рейтинг 70/100 · уверенность 37 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 2 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 42.9 |
| торг | 5 | 100 % | 14.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 13.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 321 889 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 062 000 ₽ (3,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 038 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 86 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Испытатель-1 СНТ | 4,2 сот. | 3 700 000 | 880 952 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Испытатель-2 СНТ | 4 сот. | 2 400 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Испытатель-2 СНТ | 7,2 сот. | 6 900 000 | 958 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Испытатель-2 СНТ | 10,4 сот. | 1 500 000 | 144 231 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 4,5 сот. | 2 400 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Испытатель-1 СНТ | 23 сот. | 5 290 000 | 230 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Испытатель-1 СНТ | 46 сот. | 12 900 000 | 280 435 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 6 сот. | 2 677 500 | 446 250 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 6,2 сот. | 4 792 427 | 772 972 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 7 сот. | 3 700 000 | 528 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 259 000 / 261 500 / 264 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 12 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 12 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.3 км | Радуга СНТ | 12,5 м² | 4,8 сот. | 3 300 000 | 264 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Березка-1 СНТ | 10 м² | 4,7 сот. | 2 590 000 | 259 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 3 690 000 | история площадки |
| 10.04.2026 | 3 490 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.04.2026 | 3 150 000 (−340 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 980 000 (−170 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 850 000 (−130 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 790 000 (−60 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 100 000 (−690 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему внимаю предлагается дачный домик рядом с городской инфраструктурой с выходом на пруд. Очень живописное и красивое место. Участок прямоугольный, соседи живут круглогодично. На участке дачный домик 3*4, и два маленьких домика кладовые для инструментов. Растут плодовые деревья, Виноград, сирень. Из участка есть свой выход на пруд, можно ловить рыбу, купаться. Дороги асфальтированы. Чистятся зимой. Один взрослый собственник. Возможно приобрести в ипотеку. Помощь в получении ипотеки, преференции банков партнёров.