Симферопольское ш., 42 км от МКАД
Березовка-парк КП, Чехов гор. округ
Дом 60 м², участок 2,5 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 52 %
Земля ≈300 тыс. ₽/сот. × 2,5 сот. = 750 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 44 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −1,5 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Ивачково ≈4,9 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16342
Рейтинг 21/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 300 147 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (2,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Большое Петровское д. | 17 сот. | 4 990 000 | 293 529 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Большое Петровское д. | 5 сот. | 1 600 000 | 320 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Большое Петровское д. | 50 сот. | 50 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Большое Петровское д. | 20 сот. | 9 900 000 | 495 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Большое Петровское д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Петровское д. | 9 сот. | 4 299 000 | 477 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Петровское д. | 22 сот. | 7 950 000 | 361 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Петровское д. | 13 сот. | 4 300 000 | 330 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Петровское д. | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Петровское д. | 10 сот. | 3 990 000 | 399 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 231 / 58 442 / 60 714 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 689 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 555 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 420 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 151 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 499 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.9 км | Малиновка дп | 52 м² | 3,6 сот. | 2 300 000 | 44 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 42 м² | 3 сот. | 2 550 000 | 60 714 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | ПЗЦМ-2 СНТ | 77 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 58 442 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная Продажа Продам дом. В доме 2 санузла. Ванная.3 комнаты. Большая кухня. Печь-камин. Конвекторы. На участке есть сарай + вальер для собак. В 7 мин остановка. В 10 мин. Магазин Минимаркет. Озеро. Леса. В 10 мин. На машине есть магазин Верный. Там же находится парикмахерская. Аптека. Ермолино. Пицца на дровах. На участке также растут есть черная смородина. Клубника. Малина. И цветы. Срочная продажа Реальному покупателю возможен торг