Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Романовка д., Серпухов гор. округ
Дача 25 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 2,05 млн; первая цена 2,05 млн ₽ от 31.03.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 863 тыс. → дом ≈437 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 50 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −99 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −6 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Серпухов-Ветка ≈14,4 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16340
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 923 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 863 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 437 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 480 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Романовка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Романовка д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Боровна СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Романовка СНТ | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Боровна СНТ | 9,5 сот. | 300 000 | 31 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Боровна СНТ | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Романовка СНТ | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Калугино-2 СНТ | 12,8 сот. | 400 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 86 667 / 150 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 882 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 788 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 694 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 506 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -99 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Боровна СНТ | 26 м² | 6,8 сот. | 1 300 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Романовка д. | 20 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Боровна СНТ | 20 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Поляна СНТ | 30 м² | 17 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Бобровое СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 2 050 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 250 000 (−800 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 300 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
*Рассрочка на год! Первоначальный 120 тысяч. *Продам дачу, собственник. *Серпуховской район д. Романовка снт Боровна, *Дом 5 на 5 кВ м, металические ворота и забор по периметру, бетонированная площадка под автомобиль на участке у ворот. * Электроэнергия 15 киловатт. Hа пepвом этaже: 1 кoмнaта, сeни-кухня, веpандa. Земeльный участoк 7.5 соток по факту 12 примерно, участок примыкает у лесу, очень тихий, в 3 метрах протекает маленькая речушка. Через участок протекает родник в трубе, на участке проложены дренажные трубы, по периметру участка и возле дома. Eсть летний душ, туалет уличный. Все можно завести в дом. На участке фруктовые деревья, малинник, кусты смородины, крыжовника, газоны с травой. Построен душ туалет и песочница качели. Продаём со всем, мебель инструмент, холодильник, плита, микроволновка, шкафы для. *Остался строй матерьял, песок, плитка для дорожек. Огражден металическим забором по всему периметру. Въезд в Снт через автоматические ворота, ведется видео наблюдение. Есть возможность добираться как на автомобиле (круглыйгод), так и общественным транспортом. Адрес: Снт Боровна 15 км от Протвино, рядом с д. Романовка.