Симферопольское ш., 58 км от МКАД
Радутино д., Чехов гор. округ
Дом 42 м², участок 9,5 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 19.08.2025.
Рейтинг 52/100 · уверенность 65 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 878 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,56 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈523 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: скважина; канализация — есть; газ — баллоны; свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Шарапова Охота ≈9,9 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16335
Рейтинг 52/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 45 % | 19.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.4 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 386 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 878 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 222 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 095 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Автомобилист СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Радутино д. | 8,8 сот. | 876 000 | 99 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Радутино д. | 28,8 сот. | 2 500 000 | 86 806 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Радутино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Радутино д. | 5,9 сот. | 811 000 | 137 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Велеми ТСН | 13 сот. | 2 650 000 | 203 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Арбат СТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.2 км | Арбат СТ | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.5 км | Арбат СТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сенино д. | 7,5 сот. | 950 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 222 / 83 317 / 170 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 560 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 382 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 204 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 848 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 523 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Вихрово д. | 40 м² | 7 сот. | 6 800 000 | 170 000 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Горелово д. | 41 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 87 805 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Горелово д. | 40 м² | 8,7 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Вихрово д. | 44,4 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 78 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Радутино д. | 51 м² | 5 сот. | 2 650 000 | 51 961 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Верхние Велеми д. | 37 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 122 973 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Дружба-1 СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Дубки СНТ | 41,6 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 48 077 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Горелово д. | 45 м² | 7,7 сот. | 6 200 000 | 137 778 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Клейменово-2 ДНП | 36 м² | 12 сот. | 2 750 000 | 76 389 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.08.2025 | 3 900 000 | история площадки |
| 16.09.2025 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 13.10.2025 | 3 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 2 800 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.03.2026 | 2 200 000 (−600 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с домом 42м2 и фундаментом под постройку дома, баня нужно ремонтировать, 1 гараж, 2 хоз блока, беседка нужно ремонтировать крышу, шатер, выровненное место под каркасный бассейн, уличный туалет есть, выход в лес через калитку с участка, Магазины, аптеки, стройматериалы в 15-20 минутах езды. Скважина, колодец (не сохнет), газовые баллоны, канализация (2 ямы по 3 кольца). Фундамент плита (в обоих случаях), будет стоять вечно. Электричество есть, участок подключен. Забор сплошной, у леса сетка рабица, соседей нет, участок крайний у леса. Рядом много водоемов для купания и рыбалки, платная рыбалка в 10 минутах езды. Территория охраняемая, на въезде шлагбаум.