Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Гранит СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 65 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,45 млн ₽, поднимали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 545 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,31 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −638 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. пл. 92 км ≈5,1 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16334
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 804 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 545 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 905 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 308 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Алеко СНТ | 12 сот. | 425 000 | 35 417 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Элерон СНТ | 5,8 сот. | 525 000 | 90 517 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Элерон СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Экология СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Луч СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Родник СНТ | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Луч СНТ | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 625 / 50 167 / 81 667 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 305 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 140 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 974 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 644 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -638 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Персей СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 58 462 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сталь СНТ | 70 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Охота СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 349 000 | 39 150 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесное СНТ | 55,3 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 57 866 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Семья СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Приветливое СНТ | 63 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 47 619 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гранит СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 35 625 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Дедяково СНТ | 59,8 м² | 8,2 сот. | 3 000 000 | 50 167 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полянка СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 25 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Алиса СНТ | 60 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 2 450 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом с печью 65 кв. М для круглогодичного проживания! Участок 6 соток в Снт "Энергия". Дом возведен на надежном ленточном фундаменте по каркасной технологии с полноценным утеплением, что гарантирует комфортное проживание в любое время года. Объект оформлен в собственность как жилое строение, что упрощает процесс покупки и дальнейшего пользования. Планировка двухэтажная: на первом этаже расположена просторная гостиная-кухня и санузел, на втором уровне три изолированные комнаты, что идеально подходит для семьи. Коммуникации включают полноценное электричество, подключенное по льготному сельскому тарифу, и дровяную печь. На ухоженном участке в 6 соток находятся плодовые деревья и собственная теплица для выращивания овощей и зелени. Поселок обладает развитой инфраструктурой и отличается исключительной безопасностью: территория полностью огорожена, въезд осуществляется с помощью пульта через контролируемый шлагбаум, ведется видеонаблюдение. Ключевым преимуществом является транспортная доступность: выезд на трассу М2 "Крым". Объект принадлежит одному собственнику, что гарантирует чистоту юридической истории и прозрачность сделки.