Симферопольское ш., 68 км от МКАД
Нива СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 34 м², участок 3,8 сот., бревно.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 3,8 сот. = 583 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −378 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Авангард ≈1,7 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16333
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 583 000 ₽ (3,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 267 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 265 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Нива СНТ | 10 сот. | 1 640 000 | 164 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Люблинский садовод СТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Люблинский садовод СТ | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Воздвиженка д. | 12 сот. | 2 080 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Воздвиженка д. | 11,6 сот. | 2 080 000 | 179 310 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воздвиженка д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воздвиженка д. | 9,3 сот. | 1 530 000 | 164 516 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воздвиженка д. | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Воздвиженка д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Воздвиженка д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 750 / 65 789 / 144 444 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 342 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 225 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 108 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -378 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Воздвиженка д. | 40 м² | 4 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 36 м² | 5,2 сот. | 5 200 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Фенино СНТ | 38,6 м² | 4,6 сот. | 2 000 000 | 51 813 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 38,2 м² | 5,4 сот. | 6 850 000 | 179 319 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Шарапова Охота пос. | 38 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 65 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Шарапова Охота пос. | 38 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 28 м² | 3 сот. | 2 200 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | 26 м² | 2,6 сот. | 1 100 000 | 42 308 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 43,1 м² | 5 сот. | 4 100 000 | 95 128 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Дашковка д. | 39 м² | 3,5 сот. | 2 200 000 | 56 410 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 2 350 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 990 000 (−260 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 850 000 (−140 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличное Предложение! Торг уместен. Уютная дача в Снт "Нива", сделанная и обустроенная с заботой, предназначенная для комфортного проживания небольшой семьи! Дом 34 кв метра с двумя раздельными спальнями, кухней и надежной лестницей. На участке располагается большая беседка идеально подходящая для семейного отдыха и вечернего чаепития. Свет заведен в дом, вода из колодца, летом, для полива подключена вода из летнего водопровода Снт. Имеются хоз. Постройки для хранения инвентаря и обустройства биотуалета. На участке обустроен декоративный прудик, посажено много деревьев и кустов, имеется возможность парковать автомобиль на участке или разработать землю под дополнительные посадки. Идеальное место для отдыха, в лесном массиве с озером поблизости, в пешей доступности станция курского направления Авангард, и автобусная остановка. Быстрый выход на сделку, обременений нет, документы готовы.