Симферопольское ш., 88 км от МКАД
Опушка-1 СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 50 м², участок 9,3 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 03.07.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 60 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 9,3 сот. = 390 тыс. → дом ≈3,11 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 23 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,44 млн / целевая ≈1,29 млн / пессимист. ≈1,15 млн → от пессимистичной прибыль −2,62 млн ₽, маржа −228 %, ROI −69 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Александровка ≈18,8 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16329
Рейтинг 9/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 48 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 933 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 390 000 ₽ (9,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 110 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Опушка-1 СНТ | 14,2 сот. | 490 000 | 34 507 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Опушка-1 СНТ | 9 сот. | 500 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Опушка-1 СНТ | 8,6 сот. | 425 000 | 49 419 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Волохово д. | 8 сот. | 315 500 | 39 438 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Волохово д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аладьино-1 СНТ | 7 сот. | 270 000 | 38 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Волохово д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Волохово д. | 6 сот. | 495 000 | 82 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Волохово д. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Волохово д. | 21 сот. | 1 150 000 | 54 762 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 857 / 30 000 / 36 750 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 438 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 366 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 294 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 150 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 625 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −228 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −69 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Автомобилист-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Калитино-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 270 000 | 25 400 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Вязищи д. | 55 м² | 9 сот. | 1 950 000 | 35 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Автомобилист-2 СНТ | 45 м² | 6,1 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ока СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Калитино-1 СНТ | 35 м² | 5,2 сот. | 950 000 | 27 143 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Дубачино д. | 35 м² | 6 сот. | 800 000 | 22 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Зайцево-2 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 470 000 | 36 750 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 500 000 (+550 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам садовый дом 50 кв. М. ( по факту 90) кадастровый номер 50:32:0070122:109, с земельным участком 9.3 сотки 50:32:0070122:54. Участок огорожен, септика, скважины нет, доп строений, посадок нет. До снт асфальтом дорога, по снт гравий. Вокруг снт лес.