Симферопольское ш., 75 км от МКАД
Растовка д., Чехов гор. округ
Дом 67 м², участок 17 сот., щитовой, 2023 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 54 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 1,27 млн → дом ≈930 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 58 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,67 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль −270 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Новогромово ≈16,9 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16314
Рейтинг 25/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 730 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 270 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 930 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 881 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Растовка д. | 18,5 сот. | 1 350 000 | 72 973 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Растовка д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Растовка д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Растовка СНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесные Поляны ДНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Озон СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Озон СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чубарово ДНТ | 6,2 сот. | 900 000 | 145 161 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Озон СНТ | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чубарово ДНТ | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 60 000 / 81 238 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 675 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 491 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 308 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 940 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -270 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Гришино д. | 50 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Боровна СНТ | 60 м² | 13 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Пешково с. | 80 м² | 19,8 сот. | 6 499 000 | 81 238 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся зарегистрированный жилой дом площадью 67 кв.м (9 на 8) на земельном участке правильной формы в д. Растовка, площадью 17 соток. В 20 минутах езды от г. Чехов. Участок огорожен забором. Категория з/у земли населённых пунктов, вид для ведения личного подсобного хозяйства (под строительство жилого дома и также возможно производство сельскохозяйственной продукции и содержание сельскохозяйственных животных в отличии от ИЖС). Участок ровный, расположен на возвышенности. Очень тихое и красивое место, в непосредственной близости лес, рядом 2 пруда, один с платной рыбалкой. Участок готов к продаже, один взрослый собственник.