Симферопольское ш., 46 км от МКАД
Мичуринец СНТ, Чехов гор. округ
Дом 80 м², участок 7,5 сот., дерево, 1970 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 28.06.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 64 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 1,89 млн → дом ≈611 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 46 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,49 млн / целевая ≈4,94 млн / пессимист. ≈4,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈763 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 21 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь.
До ст. Детково ≈2,4 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16312
Рейтинг 60/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 42 % | 17.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 889 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 611 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 638 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мичуринец СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мичуринец СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Высотник СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | М-2 Крым 65-й км | 50 сот. | 17 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | М-2 Крым 65-й км | 49 сот. | 14 700 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Углешня-3 ДНТ | 6 сот. | 1 495 000 | 249 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Углешня д. | 25 сот. | 6 500 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Углешня д. | 12,5 сот. | 3 300 000 | 264 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чепелево д. | 35 сот. | 9 800 000 | 280 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чепелево д. | 30,3 сот. | 11 222 000 | 370 363 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 358 / 70 309 / 92 398 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 485 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 211 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 936 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 388 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 763 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Лужки СНТ да: «санузел» + «ремонтных» | 81 м² | 8 сот. | 5 990 000 | 73 951 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Плужково СНТ да: «ванной» + «отделкой» | 81 м² | 7 сот. | 3 850 000 | 47 531 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ветераны Столицы СНТ да: «санузел» + «отделка» | 75 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | да: «санузел» + «теплые полы» | 79 м² | 7,5 сот. | 13 600 000 | 172 152 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Вымпел СНТ да: «санузла» + «отделку» | 86,7 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 92 272 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Акустик СНТ да: «санузел» + «отделка» | 75,5 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 46 358 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ходаево д. да: «ванная» + «ремонтом» | 85,5 м² | 7 сот. | 7 900 000 | 92 398 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.08.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в СНТ Мичуринец,дачное снт с 1953 года.Большое снт с 2 магазинами,фермерским рынком и прудом.Дача прямоуголной формы, длинный и узкий!Оьратите на это внимание!участок у леса(можно сделать калитку(выход)прямо в лес.Собственник приезжает,но за садом ухода нет.малина,яблони,цветы,смородина,крыжовник.Есть летняя кухня,в ней кухонный целиковый гарнитур,стол .Кухня летняя,отдельной постройкой.Душ и туалет на улице,сарай..В доме есть работающая печь и биотуалет.Тихое,спокойное,уютное место для тех кто хочет заниматься дачей.Быстрый выход на сделку,1взрослый собственник.7,5соток.Дом старенький,жилой,двухэтажный для зимы дом не пригоден.Терасса закрытая-2,комната под биотуалет,комната на втором этаже!2 комнаты на первом,одна с печью.Приезжайте смотреть.